2017年還能不能買房?一線城市的房價會降嗎?

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樓主 2019-10-16 10:18:30
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虹橋南村

今年還能不能買房,房子會不會降?恐怕是所有人都十分關心的。

有房的會盤算自己的身價變化;

有多套房的要考慮接下來的資金流動性和還款壓力;

無房的會算筆賬,這一年是否又白干了;

而中介經紀人則要考慮今年是否會離開這個行業。

俗話說,拋開城市談房價都是扯淡,當前一二線和三四線差別這么大,樓市冷熱不均,當前的行情到底有沒有可持續性,會不會買了就跌了,不買又漲上去了?

A先生,來自于深圳,某牛B互聯網公司員工

B先生,來自于沈陽,在當地經營一家燒烤店

深圳的A先生

A先生最近挺糟心的,原因也是因為買房,說起來事情特別奇葩,他朋友約著去看房子,跑了一整天,看中了南山區一套二手房,房子雖然小,但年代、戶型、物業等方面都非常不錯。他打算和中介先草簽個協議,好留住這套房。

不過在看房當天的一個插曲,讓他憤懣不已。事情是這樣的,另一組看房者看了半天,表現出一種不屑的樣子,還“十分好心”地跟A先生分享了他們對那套房的看法:南山區的房子最貴,接下來還得便宜,可以先等等看。

A先生半信半疑,當前深圳的樓市的確還在低位,價格并沒有明顯的變化跡象,于是打消了草簽合同的念頭。不過后來發生的事,真的可能過于戲謔了。那套房,最終很快被另一個購房者買走,而且購房者正是建議他延后買房的那位。

也就是說,A先生買房被別人截胡了!還是在二手房市場。

回到家,A先生又再次查了查深圳的行情,雖然價格沒變化,但成交量好像已經上來了……

對于買不買房,A先生有自己的一套算法,收入趕得上,月供還得起,就沒問題;對于深圳樓市,他只認準一點,深圳有著最多的年輕人,城市面積小,大量城中村拆不掉,實際商品房供需是不平衡的。

沈陽的B先生

在沈陽混跡了十幾年,B先生還是第一次看到現在這種景象:大量的房子被外地口音的人買走,連一貫不主張買房的妻子都在向他吹風:咱們要不要現在再買一套,萬一以后買不到咋整?

說實話,B先生對沈陽樓市有著清醒的認識:

沈陽樓市這么多年就沒有好過,全國樓市風光的時候,沈陽也沒有興奮,現在反而興奮了,到底是不是個坑?

B先生一直信奉一點:就房地產來說,先起來的樓市才是最安全的,后起來的樓市反而是最危險的,道理很簡單,后起來的一般都是被挑剩下的。雖然不喜歡買房,但對于房地產,B先生還是能夠感受到變化的。現在什么樣的房子最受歡迎?三四線城市啊,遼寧就有幾個地方成為了“后起之秀”,沈陽是一個,還有個比較明顯的是葫蘆島的東戴河。這兩個地方,沈陽有一點點利好,比如自貿區什么的。至于東戴河,是近來度假地產概念帶來的熱度。

沈陽的大環境,B先生還是清楚的,比如現在工業轉房地產的鐵西區,這里有大片土地是不適合居住的。還有沈陽二手房的低迷,買了新房自然要到二手房市場上變現,現在沈陽的二手房市場并不好。很多核心地段的二手房都掛著“急售”字樣。

兩個城市,兩種心態,兩種完全不同的樓市

為什么深圳如此高位,仍然有人搶,而沈陽稍稍起來一點,就那么不被看好呢?

覺得房子貴的人,一線永遠比三線城市多,但人們喊歸喊,冷靜下來該買還得買,房子怎么走就跟這群人的購買力相關,與很多只說不做的人無關。一線為什么貴?就像A先生遇到的那樣,吐槽規吐槽,但總有人在背地里乖乖去交錢。

于是產生了一種十分奇怪的現象:交錢的人往往都是吐槽房子貴的人。而房價往往就決定于這部分人。這里又有一個脫離于基本面的心理思維:當購房者認為房子會越來越貴的時候,房子真的會越來越貴,這里的購房者指的是愿意掏錢付首付的人,而非其他。

一線城市的房子貴不貴?當然貴了,公司里剛入職的90后就跟我說,在深圳買房500萬是個起步價,首付三成150萬,貸款350萬,就算選擇30年,每個月也要還一萬七。先不說我能不能湊齊這150萬的首付,就算湊齊了,我一個人怎么可能還的起1.7萬一個月的房貸呢?就算我找個女朋友,一個月還1.7萬,意味著兩個人根本沒有任何生活水平可言。

500萬在深圳買房子,確實就是個起步價,房子主要是地段,學位兩大核心屬性,另外是小區環境和物業等等,隨著生活水平的提高,小區環境和物業所占的因素也越來越重要。

500萬這個價格如果買三房的話,是不可能有什么好學位的,也不可能是好地段,也就是一個核心屬性都不沾邊,要想買個地段還可以的,至少得到700-800萬,如果想學位好又地段好,那900萬,1000萬以上是肯定的。

龍崗遠離市區,有的人覺得龍崗那邊有的學校學位還不錯,就把房子買龍崗,只是就連龍崗好學位的三房,起步也要五六百萬,付出的代價是每天上下班三個小時在路上。

從這個角度看,深圳的房子真貴,而且現在深圳處于嚴厲限購的階段,深戶兩套,非深戶一套,深戶買第二套房要七成首付。即使名下一套房也沒有,只要有過貸款記錄,首付也要五成,這么貴的房子,限購又這么嚴厲,想必應該沒什么人能買得起了吧?

然而,應該沒什么人能買得起房了,只是我們的理論推斷,我們還得從實際出發。

好房子永遠稀缺

不管怎么限購,好房子永遠是稀缺資源,從某種程度上說,限購不能從根本上改變供求關系。

發生在5月份的事,確切的說是上周的事情。朋友來深圳十余年,想買個110平-120平的大房,不求好學位,找了許久找到一個小區房主,大概不到110平,均價6萬多一點,比市場價要低,朋友心想現在嚴厲限購,房市成交也不如去年,肯定還可以有砍價空間,于是砍價10萬,房主當場拒絕。

晚上回家,中介打電話來,說這套房子價格真的很優惠,先后有十幾個客戶和房主在談價格,建議我朋友不要砍價,立即簽署。朋友想這肯定是中介的套路,今年限購這么嚴,怎么可能有十幾個人看中同一套房子,明明查了成交量比去年下滑了這么多,堅持砍價10萬。

第二天,中介電話說,房主看到買房咨詢的人多,一夜抬價30萬,并且當天已經順利成交。朋友目瞪口呆,即使在限購的形勢下,一個價格還不錯的房子仍然這么火爆!

朋友和我說起這事,我第一個想法是,深圳現在限購這么嚴厲,連有貸款記錄名下無房也得五成首付,怎么還有那么多人700萬的房子像搶白菜一樣?哪來這么多有錢買房的人?

第二個想法是,如果不限購,深圳的房價會怎樣?

要買房,就堅定信心

想在一線城市買房,必須要堅定信心,做好付出十年甚至更長時間努力的準備。

一線城市集中了全中國最優秀的人才,集中了最好的工作機會,居住在一線城市的中國人比例,只占全國人口的6%,然而以我的微信公眾號粉絲為例,來自一線城市的比例竟然高達50%,因此除非家境優越,又或者另一半有錢,或者你自己年紀輕輕工資優厚,否則不要幻想畢業三四年就買得起一線城市的房子,實際上我身邊大多數人都是來深圳五六年,七八年,甚至十余年后才買的房,而且是夫妻兩人之力。

為什么說一線城市集中了全中國最好的工作機會?

中國是世界主要的手機設計和制造基地,而深圳是中國設計的主要城市,大大小小的手機方案設計公司不計其數,四五年前(請注意這個時間),我到深圳南山某手機設計方案公司面試,這家公司的名字我甚至之前都沒有怎么聽過,去面試也就是想多看看市場情況,這家公司的負責人面試過后,直接告訴我,公司的市場人員,年薪都在二十多萬以上,上一年十幾個市場人員年終獎發了三百萬。這個數字讓我咂舌,大大出乎我的意料,至今記憶猶新,因為這是家我之前都沒聽過名字的公司,專門給海外的客戶做手機ODM。

同樣大概四五年前(具體時間記不清了),也有獵頭打我電話,說有個公司叫大疆,薪資很給力,推薦了幾個人薪資大概18k左右,我最后沒有去面試,無法核實這個數字,但是這個數字也給了我震撼,因為那時候無人機還不像現在這么火,那時候網上只能找到他們年終獎發奔馳汽車的新聞,看起來太像是營銷性新聞了,誰能知道一家做無人機的公司能有今天這個水平呢?

大疆公司的員工數量現在已經發展到了4000多人,可以想象深圳的又有上千人獲得了優厚的待遇和報酬,現在大疆的待遇,肯定比那時候更高了。

深圳能創造中產階級的企業又何止這些,截止到2016年8月31日,總部在深圳的上市企業就有211家,而且這個數字現在應該超過220家了。深圳轄區上市公司名錄(截至2016年8月31日)。

如果看名單,會發現里面還不包括騰訊,華為,這兩家公司都沒有在A股上市,同樣的大疆創新也沒有上市。實際上,除了超過210家的A股上市公司外,深圳還有超過100家在海外上市的公司,包括香港,美國等地,例如騰訊在香港上市。

每一家上市企業的背后,都是幾十人或者幾百人甚至幾千人獲得股票激勵,有的企業沒有推員工持股,但是至少會激勵中高層高管,有的企業則會推員工持股,例如前面提到的匯頂科技600多名員工持股,例如中興通訊三次員工持股,大約超過5000人擁有期權,例如騰訊2015年就一次性向5800多名員工贈送股票,例如華為更是有6萬多員工持股。

以正在升級的中國的手機產業鏈為例,深圳手機產業鏈的長盈精密公司,2016年收入和盈利都保持50%以上的超高速增長,2017年4月公布的員工持股計劃草案,預計1300名員工獲得價格8億人民幣的股票,人均60萬深圳做電子元件的高科技企業順絡電子,營業收入不到20億,但是2016年凈利潤率超過20%,其2017年4月公布的員工持股計劃,313人獲得2.47億份股票,其中305名普通員工獲得1.8億份股票,每份1元,人均60萬。

中國的產業升級正在讓大批人獲得財富分享。

換場還是咬牙上車?

在一線城市買房,本質就是一個篩選的過程,如果你的收入暫時不如別人高,并不意味著你一定就喪失了買房的機會。

很多人沒能在一線城市買房,不是因為他即使努力了也買不起,而是他信心不夠堅定。來深圳這些年,我見證了不斷有人在這場競賽中退場:

1) 有的人覺得自己肯定買不起深圳的房子,退而求其次買了老家的住房,退出了深圳買房競賽;

2) 有的人覺得在深圳買房讓自己過的太累了,為什么要這么累呢,在老家考個公務員住大房子多舒服多好,工作幾年后回了老家或者回了本身的省會,也退出了競賽;

3) 有的人覺得我反正買不起,那就今朝有酒今朝醉,發了工資拿去世界各地旅游,去購買各種電子產品,也退出了競賽;

4) 有的人有錢買,但是想我為什么要當接盤俠呢?或者我為什么要把我辛辛苦苦寒窗苦讀省吃儉用上了名牌大學找了不錯的工作,天天加班才存下來的上百萬,一買房辛苦攢下的繼續就給了那些啥都沒干躺著房子就升值的房主。多不公平啊,內心過不去這道坎,干脆不買了。也退出了競賽;

5) 有的人總是相信一線城市房價會跌,總是想房價跌了再買,你看2008年不就跌了嗎,搞不好下一次跌就是明年呢?也退出了買房競賽;

6)有的人不相信中國的產業升級,經濟發展是真的,自己的收入算下來買不了房,于是也認為其他人也買不起,有錢買房的都是炒房的,沒有正經上班的中產,從來不做買房規劃,也退出了競賽;

凡是最后在深圳買房的人,除了真的有錢以外,都有一個共同的特點,他們都很堅定的想要在深圳買房,買房的首付無一不是想方設法湊出來的,厚著臉皮問人借錢也要買房。大的買不起就先買小的,關內的買不起就先買關外的,好學位的買不起就先買學位差的。手里只有20萬現金,借錢80萬,湊齊100萬首付買房,這樣的例子真的不少。

還有的人,借朋友的錢當首付買了房,為了還別人錢,將房子租出去賺取租金,自己住單位宿舍,每個月房租差價幾千元,拿來分批還錢。

不要忘記一點,經濟的發展不僅僅會帶來個人工資水平的提高,更會帶動其他方面的收入全面上漲,例如深圳每年就會有數百萬人從房價和房租上漲中獲取大量收益,你有一套房子,過去三年至少上漲100萬,只要賣掉就可以變現。

再比如,你的財富越多,你資本積累的速度越快,舉個不恰當的例子,假設你現在沒有工作了,每個月還要消費4000,一年消費4.8萬,你有100萬,每年理財收益4%得到4萬收益,那你是在坐吃山空,存款會越來越少。如果你有150萬,盡管理財收益還是4%,但是由于6萬的收益大于消費支出,你的存款反而會越來越多。

我所在小區群里面,各行各業都有,都是深圳的中產階層,大多70后,80后,關于房子討論最多的是,如何買二套房?如何買三套房?發愁的是買房名額問題,不是買不起的問題。

而我在網絡上看到的,都是說房價高,房子沒有人買得起,經濟下滑不景氣,為什么我要當接盤俠等等,和現實完全脫節。現實是什么呢,現實是深圳不缺購買力,缺的是好的住房資源。一線城市的房子是稀缺資源,指望用便宜的價格買到稀缺資源是理想主義。

如果你是剛需,請立即上車不要猶豫,記住幾個事實:

1) 不是所有人都能在一線城市買房子,甚至可以說,只有一部分人能在一線城市買房子;

2)凡是決心要在一線城市買房的,不管現在看起來這個目標多么遙遠,最終很有可能會實現,你買房決心越堅定,就越能堅持,就越能幫你淘汰掉決心不夠堅定的人;

3)凡是對買房子沒有想法或者想法不堅定,沒有決心的,10年后還是和現在一樣,不會成為一線城市的業主;

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