“搶房”熱,看中國房地產行業將何去何從

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樓主 2019-07-19 08:01:24
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碧桂園吉田國際

一、上半年行業小周期降溫與結構性過熱、微觀繁榮并存

從銷售、新開工、施工面積累計同比增速自 2016 年上半年最高點至今出現較大幅度回落的趨勢來看,行業的確仍處在小周期降溫期。但從新建商品住宅累計銷售額/累計銷售面積得出的房價口徑在今年上半漲幅顯著、國房景氣指數位運行、土地市場監測數據“火熱”、媒體對各地“搶房”的報道頻率較多、投資和新開工在今年上半年強勢反彈等情況看,行業呈現出微觀繁榮額結構性過熱的特征。小周期降溫的原因是周期使然,微觀繁榮和結構性過熱則是前期包括持續降準、降息在內的宏觀經濟政策以及房地產因城施策、分類調控思路下包括“去庫存”、 “棚改貨幣化”等舉措高歌猛進的結果, “去庫存”后的低庫存既進一步加劇了房價上漲預期,亦加劇了房企補庫存的沖動,從而帶動了上半年新開工和房地產投資強勢反彈。

2018 年 1-6 月,商品房銷售面積累計同比增速 3.3%,較 2016 年 1-4 月高點回落 33.2 個百分點;商品房銷售額累計同比增速 13.2%;較 2016 年1-4 月高點回落 42.7 個百分點,銷售端增速自高點回落明顯;

商品房銷售面積累計同比增速

資料來源:公開資料整理
商品房銷售額累計同比增速

資料來源:公開資料整理

2018 年 1-6 月,新開工面積同比增速 11.8%,較 2016 年 1-4 月高點回落9.6 個百分點,較 2017 年末提升 4.8 個百分點,創下自 2016 年 9 月以來的 22 個月新高;

2018 年 1-6 月,施工面積同比增速 2.5%,較 2016 年 1-2 月高點回落 3.4個百分點,回落幅度明顯;從新建商品住宅累計銷售額/累計銷售面積得出的房價口徑來看, 2018 年以來房價持續暴漲,上半年各個月份的漲幅遠遠大于 2017 年同期,其中上半年漲幅達到了 11.3%,比去年同期高出 7.36 個百分點, 前 5 個月, 東北、中部、西部、東部地區的房價均呈現爆發式上漲,漲幅分別達 18%、13%、 12%、 12%,房價上漲顯著;

行業景氣高位運行: 2018 年 6 月國房景氣指數為 101.68,為 2011 年 5月以來的次高點;5 月單月中原監控的 50 城合計買地金額同比增長 111.5%,1-5 月同比增長57.6%。房地產投資累計同比增速上半年強勢反彈, 一度創下近三年新高,截至2018 年 6 月末,投資增速為 9.7%,較 2017 年末提升 2.7 個百分點;庫存持續走低:根據監測, 2018 年 5 月,百城新建商品住宅存銷比僅為 9.8 個月,顯著低于合理存銷比 12-16 個月的水平,百城庫存規模僅相當于 2012 年 3 月水平。

二、上半年優勢地產市場集中度提升

2017 年,中國房地產銷售TOP5 和 TOP10 市場集中度分別為 16.9%、 24.1%,較 2016 年末分別大幅提升了 4 和 5.2 個百分點,對比美國, 2017 年中國 TOP5 和 TOP10 的市場集中度尚有 6.7 和 9.1 個百分點的差距。 2018 年 1-6 月,中國 TOP5 和 TOP10 市場集中度進一步提升至 21.37%和 29.72%,接近美國水平。

2018 年上半年中國優勢房企市場份額

資料來源:公開資料整理

我國是社會主義國家,土地公有制是我國房地產的根本制度,有不少房地產企業是央企和地方國企,未來這些企業不可能不生存、不發展,我國房地產行業的競爭格局也不可能完全根據市場導向來洗牌、重構,因此在當前行業集中度已顯著提升背景下,未來行業集中度進一步提升的速度有可能趨緩。

2017 年中國優勢房企市場份額

資料來源:公開資料整理
2017 年美國優勢房企市場份

資料來源:公開資料整理

上半年,優勢地產股在受益于行業集中度提升的同時, 亦出現了行業整體小周期降溫向優勢房企傳導、波及的趨勢:選取 2018 年前六個月銷售 TOP30的優勢房企進行觀察,雖然大部分房企銷售均有顯著增長,但大部分銷售增速均不如去年同期,只有 10 家房企銷售增速高于去年同期,其中:保利地產 2018年 1-6 月銷售增速 47%、較去年同期提升 14 個百分點,新城控股銷售增速 94%、較去年同期提升 19 個百分點。

三、從國內房地產稅看中國房地產的發展

7 月 16 日,在 2018 年上半年國民經濟運行情況發布會上,國家統計局新聞發言人毛盛勇提到加快推進房地產稅相關政策舉措,市場對于房地產稅的關注度重新回到焦點。在一季度連續發布了 4 篇國際房地產稅的專題研究,而這次把聚焦內容回到國內。

首先,需要將房產稅和房地產稅概念的理清。 整體而言,房地產稅與房產稅是包含與被包含的關系。目前各地所征收的房產稅主要是由房地產持有運營商所繳納的房產稅,稅基為租金收入,稅率為 12%。目前正處于草案起草階段的是房地產稅法,其實辨別一則關于個人住宅房地產稅的傳聞是否真假,只要看文中是房地產稅還是房產稅,只要是后者,就無需再深入探討了。

其次, 2011 年,上海、重慶作為第一批試點城市開征針對住宅的房產稅,兩者有如下共同點:

1、保護剛需。 上海針對本市居民的首套房予以免征,而重慶是對納稅人所擁有的普通住房免征;此外,在稅收優惠政策也有所傾斜,上海是以家庭為單位,擁有人均 60 平米的免征面積,重慶在新政施行后新購住房免稅面積為 100 平米;

2、以市場交易價為計依據。 上海的計稅依據是市場交易價格的70%,而重慶為 80%;

3、 差別化稅率。上海的一般稅率為 0.6%,而如果應稅交易均價低于上一年度新房均價的 2 倍,則減按 0.4%計征;重慶的稅率同樣以房價水平分類,稅率分為 0.5%、 1%和 1.2%三檔;

4、存量資產有限追溯。 這一特點在上海體現得更為明顯。因為房產稅征收對象都是在 11 年新政后的新購住房,即只要在此后沒有購房行為,存量房產暫時不繳納;重慶則規定納稅人在辦法施行前擁有的獨棟商品住宅有 180 平米的免稅面積,高于新購住房所規定的 100 平米免稅標準

上海、重慶的房產稅試點于 2011 年 1 月開始實施。回溯當年的行業背景,房價上漲勢頭正健, 2010 年新國四條開啟了新一輪房地產調控的號角, 地產行業經歷了當時而言空前嚴格的調控,從土地、稅收、金融等各種措施調控地產,并且采取了非市場化的手段如限貸、限購、限價等政策進行調控。

從房產稅試點的歷程來看, 09 年起國務院就有布局, 國務院常務會議上提出綜合運用土地、金融、稅收等手段,加強和改善對房地產市場的調控; 10 年 4 月,明確提出加快研究制定合理引導個人住房消費的稅收政策;10 年 5 月國務院則正式表示, 逐步推進房產稅改革, 7 個月后,上海和重慶作為首批試點城市正式實施,試點推行的速度較快,也可體現管理層的決心。

房地產稅試點出臺時期房價指數

資料來源:公開資料整理

兩地房產稅征收稅負征收的實際情況,主要通過三個維度考量:

1、絕對值增量。 11 年自房產稅試點以來,房產稅絕對值增速的變化有限:上海 06-11 年 5 年間房產稅年復合增速為 12%, 11-16 年,年復合增速為 18%,即上升了 6 個百分點;但重慶的表現則相反, 06-11 年年復合增速為 26%, 11-17 年年復合增速為 21%,反而下降了 5 個百分點。 目前兩地并沒有明確的個人住宅房地產稅的統計,但從結構上看,因房產稅試點所產生的私人住宅對應的房地產稅體量,較之原有的商辦物業對應的房產稅體量并不大。

2. 地方稅務增量。 以 2011 年為分界點,上海房產稅占公共財政稅收收入比重沒有看到明顯的差異,一直維持在 2.5%左右水平, 16 年有所攀升,占比達 3%;重慶則在 11 年以來保持持續上升, 16 年房產稅占地方稅務比重達 4.4%,相對而言房產稅對重慶政府稅收的貢獻更明顯,但是較之國際水平,依然可判斷,現行稅收對于地方創收而言貢獻有限。

3、收入比重。 2016 年的數據反映,上海和重慶房產稅占城鎮居民可支配收入的比重分別為 1.39%和 1.04%,即對于居民而言由此產生的稅負相近。

上海房產稅占占公共財政稅收收入比重

資料來源:公開資料整理
上海房產稅占城鎮居民可支配收入比重

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重慶房產稅占占公共財政稅收收入比重

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重慶上海房產稅占城鎮居民可支配收入比重

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通過系統梳理美、德、日、港、韓等各國房地產稅經驗,從各國房地產稅征收主體、征收用途、征收方式、優惠措施以及稅負輕重五方面角度細化分析發現各國有幾大共性: 1、因城施策,不同城市不同稅率; 2、地方稅種,成為地方政府的重要財政收入來源; 3、稅基按評估價值征收; 4、明確的免稅和優惠措施,整體而言,稅收占對應國家的國民收入并不高。

整體而言,房地產稅與房產稅是包含與被包含的關系。 按照現行的房產稅征收辦法,對于自用的按房產計稅余值征收, 對于出租房屋按租金收入征稅。因暫行條例規定,個人非營業性住房免征房產稅,目前各地所征收的房產稅主要是由房地產持有運營商所繳納的房產稅,稅基為租金收入,稅率為 12%。

目前我國房地產稅立法仍在推進, 具體方案仍未披露, 未知導致的恐慌是很正常的。但是從推進的節奏和內容上看, 不宜過度恐懼。此前判斷, 國內房地產稅的制定如果也是因城施策,各個地方政府在稅率和稅收優惠措施方面會有綜合的考慮,對于房地產市場一定是傾向于平穩而不是打擊,傾向于認為制度對于需求市場以及地方的土地財政各個角度影響而言,相對都是有限的。

三、房地產業未來發展空間如何

中國已經進入中國特色社會主義新時代,新時代的一個重要特征就是社會主義基本矛盾的變化,即由“人民日益增長的物質文化需要同落后的社會生產之間的矛盾”轉變為“人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾”。

基本矛盾決定著政策的發力點,建國以來,中國一直強調以經濟建設為中心,發展才是硬道理。但發展掩蓋了一些深層次的社會矛盾,這些矛盾在金融危機之后的經濟增速換擋期、結構調整陣痛期與前期政策消化期這“三期疊加”的特殊時期逐漸顯現。其中,房地產市場的發展就是連接著經濟、金融與民生工程的交匯點。房子的問題,已經成為土地政策、貨幣政策與金融監管政策等必須考慮的元素,是影響中國各項事業邁向新臺階必須要跨過去的檻。為此,上面再次強調“房子是用來住的,不是用來炒的”,并對中國下一步房地產市場的發展做出了明確部署,即建立“多主體供給、多渠道保障和租購并舉的住房制度”,目的是實現“住有所居”。高層對房子的定調將會削弱住房的投資屬性,不鼓勵甚至是打擊住房的投機屬性,并強調了住宅的居住與公共品屬性。從近幾年的政策走勢來看,房產調控除了需求側以“限”為代表的方式之外,供給側也在探索,特別是多層次的公共住房(也稱保障房)體系更加豐富。為此,有必要探討適合中國公共住宅建設的模式,

中國房地產業未來10年,還有很大的發展空間。未來的發展機遇與此前不同,除了由高速增長轉向平穩增長,由傳統粗放的建造方式轉向建筑工業化、住宅產業化的建造方式以外,更能反映行業時代發展特點的是房住不炒、租購并舉、政策配套、業態延伸與品質提升。這些特點也是房地產行業由快速發展階段轉向成熟發展階段的重要標志。

除了政策導向外,對于房地產行業來說,需求是最基本的動力。我國城鎮化的持續推進、城市的更新改造和人民日益增長的美好生活的需要是房地產發展的三大基本因素,房地產業起碼還有10年左右的發展期。

對此,在新的時代背景下,朱中一認為房企面臨著新的挑戰和機遇。從挑戰來講,未來如何順應住房制度和房地產金融政策的調整,來調整住房的供應結構和防范企業的經營管理風險;如何順應因城因地施策環境,增強企業的決策能力。

如何順應我國經濟由高速增長階段轉向高質量發展階段,來轉變傳統的建造方式,提高全裝修房和裝配式建筑的比例,完善配套設施,提高房地產項目的質量與水平。如何順應新經濟業態的發展,來拓展企業的業務范圍,如何順應市場競爭激烈?排名前10強企業如何保持相對穩定、百強企業仍然分化、房企優勝劣汰的步伐加快,房企用不斷提高的市場環境來夯實企業發展機制,這是多數企業都面臨的問題。

而從機遇來講,經濟的發展和人民日益增長的美好生活的需要給房地產提供了美好的空間,是未來房地產跨界經營的重要方面。一是順應產業融合和新經濟業態的發展,有序開展產業園區地產、眾創空間等。二是順應人民日益增長的美好生活的需要,積極探索,有序推進文旅地產、養老地產、健康地產和商業地產。

?本文來源:中國產業發展研究網

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