當前領跌全國的環京 房價還會跌幾成?

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樓主 2019-07-17 14:21:59
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歷昌華庭

近段時間,環京房價下跌,被媒體廣泛報道,尤其是燕郊。

當前,環京二手房實際成交價的下跌幅度,是本輪全國樓市降溫過程中最大的。燕郊實際上跌二成左右了,其他地區也在快速降溫,而且情況更不樂觀,因為成交量非常小,說明降價也不怎么管用。

有些網友,問我:環京房價還跌多少?

這個問題很復雜,也很難回答。

環都市圈的房價,比都市區波幅大,這是一條基本市場規律。比如過去十多年,每輪樓市降溫,燕郊的房價跌幅都大于北京市區。本輪亦如此,當前北京二手房成交價,大概比3月上半月的高點,下跌了一成左右,而燕郊已跌二成左右。

那么,如果預測本輪環京地區的房價下跌幅度?這個問題很難,老楊試著建立一個邏輯框架,做以下簡要分析,僅供參考,歡迎拍磚。

以燕郊為例,找一個交易活躍的大型小區:天洋城。通過安居客數據進行分析。

2014三季度至2015年二季度,燕郊房價處于低位,天洋城均價為1萬左右,其中2015年二季度最低只有0.86萬元,其后開始上漲,漲至2017年4月見頂,達3.18萬元(鏈家網上成交數據顯示:4月此小區多數成交的2房均價為3.3萬左右)。相比2015年二季度的低點,累計漲幅為270%。

2017年7月,天洋城為天洋城2.68萬元,相比最高點下跌16%。

老楊認為:本輪房地產短周期上漲,房價漲幅的合理程度大概是:一線城市漲八成左右,強二線漲六成左右,環都市圈漲五成左右。另,環京額外有京津冀一體化的利好,可以將漲幅擴大至八成左右,而燕郊又額外有通州城市副中心的利好,可以進一步擴大至一倍左右。

以此為大致參照系和邏輯框架,則燕郊天洋城的房價,本輪上漲至2萬左右,是合理的。2017年7月,安居客掛牌均價為2.68萬,鏈家成交的幾套2房,也是2.7萬左右。那么,總體回落至2萬元的合理水平,還應在當前2.7萬元的基礎上下跌26%!

最終跌至合理價的2萬元左右,也即相比3.2萬的峰值,共計下跌37%。這一幅度,可以定性為泡沫破裂。但并不算慘烈。因為,即便下跌近四成之后,2萬元的均價,仍比2015年上半年的低位,上漲超100%。

1993年海南房價泡沫破滅后,全海南的房價由5000元左右,連跌幾年,跌至1000元左右。

2011年之后,溫州和鄂爾多斯房價大跌五成左右,而且持續調整了五年左右。2015年初溫州房價大跌至底部時,房價已經低于2008年底的水平,也即將2009-2010年兩年累計漲幅全部抹去,且倒貼了一點。

而我們當前所討論的燕郊,即便房價下跌四成之后,仍比本輪行情啟動之前的2015年二季度,高出100%左右。因此,其下跌慘烈度,遠小于當年的海南和溫州。

另外,從基本面分析,燕郊的情況,明顯強于溫州和鄂爾多斯。支撐因素:原本就是北京的睡城,是可以作為北漂們的第一居所的,是有大量真實自住需求的;而且還有通州城市副中心的中長期利好因素。

所以,老楊預計:燕郊的樓市彈性較大,房價下跌三成多之后,就會有自住性需求慢慢入市。

燕郊的基本面較強,主要是近北京與通州。近日在網上看到北京與環京上班交通熱力圖。可以說明這一點。

早八點上班時間,大量的人群,從燕郊涌入北京。另外,住在三河市區、大廠、香河,去北京市區上班的年輕人也較多,僅次于燕郊。而廊坊市區、固安、涿州,要弱很多。

再來簡要分析一下香河,離通州副中心的距離,遠于燕郊。

從區位分析,如果說燕郊是環京中的“優等生”,永清屬于“差等生”,則香河屬于“中等生”。

找一個合適的小區,香河縣城的香城酈舍,這是廊坊當地的大開發商榮盛開發的,30萬平米的大型小區,近幾年有較多二手房成交數據。

香河房價上漲,比燕郊晚了半年。2015年底,香城酈舍價格只有0.6萬元,其后上漲,最高點也是出現在2017年4月,高值為2.4萬元,累計上漲300%。拷,就看這一小區,價格漲幅比燕郊的天洋城還要大!逆天呀。

2017年7月香城酈舍為2.1萬元,相比高點下跌13%。

根據上述邏輯,按香河房價上漲一倍多,比如120%左右為合理,也即1.32萬元左右,則需要下跌45%!

由于此小區在香河縣城,除了少量北漂外,我估計本地人在此小區有較強的自住需求。估計下跌四成,基本上就到底了,也即跌到1.45萬元,也就差不多了。

其他的環京地區,比如固安、永清、涿州、武清、承德、張家口等,房價下跌情況,估計也是三成或四成左右。

至于哪些城市跌幅大點,哪些城市跌幅小點,主要與之前上漲幅度與投資投機熱度呈正比。

最后,再提示大家一點:上述預測的房價下跌幅度,是指同一小區中同質房源的實際成交價,谷底的價格相比峰值的價格的跌幅。如果有些賣家死捂房子、堅持不降價,則他們與房價跌四成,無半毛錢的關系!

長期來看,環京房價還會創新高,你如房子不多,負債不高,心態不錯,沒有更優增值手段,那么長線持有,也是一種選擇。

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