一二線成交略降 三四線貨幣化安置影響較大

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樓主 2019-07-23 10:39:59
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力合科技園

時至年中,房地產市場走勢如何?從過去經驗看來,分化行情嚴重,而且一般是一二線上漲,三四線停滯,不過,從最近統計數據情況看來,一二線成交略降,三四線價格上漲較快,其中棚改區貨幣化安置政策走勢是關鍵因素。

相關專家認為,在大的政策調控之下,一二線城市房價穩定是趨勢,而三四線城市棚改區貨幣化安置比例或將減少。

大城市:二手房成交有所下降

近日,中國指數研究院發布2018年上半年300城市土地市場成交數據。數據顯示,上半年全國300城市土地出讓金總額為19513億元,同比增加27%。

中國指數研究院相關負責人分析指出,上半年,重點城市繼續調整供地結構,加大住宅用地供應力度,增加保障房及租賃住房用地比例,同時繼續落實多樣化土地招拍掛政策,穩定土地市場。從今年上半年的情況來看,二線和三四線城市成為企業拿地熱點,高價地成交逐漸向二線和三四線城市偏移,新一輪風險值得關注。

隨著樓市調控政策持續深化,“一城一策”漸成主流。近日,地產研究院發布《2018年上半年10城二手房市場報告》。報告顯示,2018年上半年,受監測的十大城市二手房累計成交約34.3萬套,同比下降20%,降幅較1~5月份收窄2個百分點。

報告監測的十大城市分別是:北京、深圳、杭州、成都、南京、廈門、蘇州、青島、無錫、金華,涵蓋了一二線熱點城市。研究員王夢雯表示,2018年上半年,成交量雖然較2017年下半年略有回升,但仍處于近6年平均水平附近,明顯低于本輪周期最高位2016年的水平,可見市場下行趨勢沒有逆轉。

數據顯示,北京二手房市場從2016年及2017年春節后的高溫中急速冷卻,并在2017年下半年跌至低谷,房價也隨之下挫。進入2018年,伴隨剛性需求的回歸,北京二手房市場逐步走出低谷,交易量回升,價格止跌,但半年的整體房價依舊保持下跌。

業內人士分析表示,整體來看,2018年上半年北京二手房市場在交易規模上是回暖的,但這種回暖緣于從低谷向正常的回歸,市場整體仍然保持健康和理性,房價也保持穩定,甚至還有下跌。

業內人士認為,市場接下來的上升空間已經不大,未來將逐漸趨于平穩。房價在交易量穩定的情況下沒有上行動力,加上住建部等七部門決定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象的專項行動,下半年北京二手房市場基本會進入平穩期,整個市場會在此期間慢慢調整,形成市場與政策的平衡。

其他方面也認為,不僅是北京二手房市場難以出現明顯上行趨勢。后續來看,蘇州、廈門成交量將逐漸回歸至合理水平,但恐難出現大幅反彈。成都、金華等城市,目前市場交易仍較為活躍,隨著調控效果的釋放和持續發酵,預計下半年量能將逐漸走弱。

三四線:二手房價格上漲

盡管大城市的二手房成交在下降,但是三四線價格在上漲。

國家統計局發布的70個大中城市商品住宅價格數據顯示,5月份新建商品住宅價格環比上漲的城市有63個,較4月再增5個,其中,價格環比漲幅超過1%的多達21個。具體來看,三亞環比上漲2.4%,成都環比上漲2.1%,海口環比上漲2.1%,青島環比上漲2.0%,尤其是丹東,環比上漲高達5.3%。

地產分析師分析認為,最近幾年樓市,特別是三四線城市,嚴重依賴棚改的貨幣化安置。

地產分析師表示,貨幣化安置造成了大量的購房需求,而部分城市的庫存不足,這些需求放大了購房緊張情緒。市場突然增加了幾百萬戶手持現金的購房者,而大部分城市又因為信貸寬松購房者積極購房。各種政策疊加下,房地產市場持續上漲,從一線城市蔓延到二線,從二線蔓延到現在的大部分三四線城市。

從近兩年看,貨幣化安置比例不斷提高。數據顯示,2013年全國棚改貨幣化安置率僅為7.9%、2014年為9.0%、2015年為29.9%,而到了2016年時,貨幣化安置比例已高達48.5%。

在此背景下,房地產去庫存效果明顯,日前地產研究院發布的全國100個城市新建商品住宅庫存數據顯示,截至5月底,受監測的百城住宅庫存總量為42708萬平方米,環比減少1.6%,同比減少8.2%。綜合歷史數據,當前百城庫存規模已經跌回到2012年3月的水平。

海通證券相關報告也顯示,2014~2016年棚改貨幣化安置面積分別為0.4億平方米、1.5億平方米和2.5億平方米,分別占當年住宅商品房銷售面積的3.8%、13.6%和18.2%,均逐步抬升。

近日,雖然國家開發銀行對收回審批權限等棚改相關事宜給予否認,但業內人士認為,雖不能認定國開行已暫停所有支行棚改項目審批權限,但棚戶區改造貨幣化的初衷是房地產去庫存,隨著房地產去庫存階段結束,貨幣化安置也應逐步退出。

海通證券宏觀分析師姜超表示,貨幣化安置導致全國地產銷量“虛高”。考慮到未來兩年內棚改貨幣化安置面積將見頂回落、缺乏產業支撐而單純依靠政府出資實現的地產銷售難以持續,他認為未來棚改貨幣化對地產銷售的拉動將減弱。

申萬宏源宏觀分析師李一民表示,后續新增項目受理偏向謹慎,在本輪降準之后,PSL(抵押補充貸款,即Pledged?Supplementary?Lending的縮寫)作為基礎投放貨幣的作用下降,收緊PSL亦是大勢所趨。在PSL明顯收嚴后2~3個月開始,會顯現出對房地產投資的壓力,“未來監管趨嚴會大幅壓縮房地產到位資金。”

李一民表示,截至目前,2018年1~5月份累計投放PSL為4976億元,較去年同期增長38.8%,同時,2018年上半年PSL投放已經達到了2017年全年的78%。

趨勢:貨幣化安置比例或將減少

那么,如何看待未來三四線城市的貨幣化安置政策走勢呢?

中國社會科學院金融所房地產研究中心主任尹中立對中國經濟導報記者表示,棚戶區改造項目的貨幣化安置大大提高了居民的住房購買能力和居住水平,但也要注意到,貨幣化安置同時刺激了需求,給宏觀經濟的穩定及金融穩定帶來風險隱患。

尹中立表示,棚戶區改造貨幣化的初衷是房地產去庫存。2014年前后房地產市場持續低迷,將棚改的實物安置改為貨幣化安置,可以起到刺激市場需求的作用。從2015年后的房地產市場表現看,無論是成交量還是成交價格,都呈現上漲的趨勢,房地產市場的強勢增長為宏觀經濟的穩定起到了重要的作用。

尹中立指出,房地產市場的特點決定了房地產去庫存政策只能是短期的權宜之計,不宜長期使用。他認為,從當前的形勢看,部分城市的房價漲幅過大,房地產去庫存政策的負面影響開始顯現,包括棚改貨幣化在內的房地產去庫存政策應該逐步退出。

“房地產市場既有一般消費品的特點,還有資本投資品的特點。”尹中立指出,“追漲殺跌”是投資市場的波動特征,在整體金融緊縮的背景下,唯有樓市一枝獨秀,進一步強化了樓市是“最好的投資渠道”的理念。

因此,尹中立認為,大比例地進行貨幣化安置不僅助長了居民盲目加杠桿的沖動,也刺激了房地產開發商在三四線城市盲目擴張,給宏觀經濟的穩定及金融穩定帶來風險隱患。

業內人士認為,城中村等動輒上千萬的補償金不僅大幅度推高了購房資本,而且帶來了不少社會問題。

北京師范大學經濟系主任羅楚亮也表示,作為一種財產積累形式,房產與收入不平衡之間相互影響,房產價值相對于收入的貢獻率快速上升,低收入人口中所占的房產價值份額在下降。

對此,地產分析師認為,從目前來看,三四線庫存在繼續減少,在一二線進入補庫存后,三四線也開啟了庫存短缺時代。棚改政策雖然不會一刀切,但貨幣化安置政策,應該是到了調整并考慮減少的時候了。

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