房子過戶給子女新規,生前與身后辦理差別大!有必要早知道了解

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樓主 2019-08-13 11:38:15
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萬科公園里

對于我們國人來說,特別是新中國以后出生的群體,在投資渠道狹窄的狀態下,很多人都把財富存放在房產上,在不少家庭里,房產就是他們最大的財富。作為國人,傳承思想影響著世世代代,這是中國人特有的文明。父母辛苦奮斗一輩子,不僅為了自己的生活過得更好,還會為子女考慮,希望不僅是自己的血脈延續下去,還想到把自己掙來的家產完整的傳給子女,讓他們的生活起點更高一些。

如何把這筆占據許多家庭主要財富的房產傳給子女呢?在國內就是辦理房產過戶,一般我們會遇到兩個問題:一是在世的老人什么時候把房子過戶給子女;二是自己要不要加子女的名字。這類情況在發達國家處理起來比較成熟,比如大多是生前立好遺囑就可解決這類問題。但國內老人觀念還沒那么開放,子女也難以啟齒,大都需要等到老人去世后再繼承房產。但如果子女比較多的家庭,特別是遇到房產這樣的大宗財富分割,往往會鬧得不可開交,甚至對簿公堂,子女親情全無。

相信不少人也有所了解。我國目前還沒有嚴格意義上的遺產稅,目前也僅僅處于草案階段。那么,如何在現有規則下,在何時,以什么方式將房產過戶給子女最劃算?我們發現,不同的房產過戶方式將帶來不一樣的結果,而且差別還挺大。本文就當前存在三種過戶方式進行分析比較,從而篩選出省事、省錢的過戶方式,下面我們一起來看看:

第1種房產過戶方式,生前買賣

凡是買賣過房子的人都應該清楚,自己辦,或者找一家房產中介幫自己辦理一下過戶手續即可,操作也不麻煩。在現有交易規則下,房產買賣過戶會產生契稅、增值稅、個稅和證照等相關稅費,而稅費又跟房產價格、面積以及房產證取得時間和持有房產套數有關聯。具體說來,①契稅:面積小于90平,且滿五唯一,按房產總價1%交,90平以上按房產總價1.5%交,非唯一房產,按房產總價3%交;②增值稅:房產證滿兩年不用交,房產證不滿兩年,增值稅=房產總價*5.6%;③個稅:普通住宅和非普通住宅分別按房產總價1%和2%交。登記費幾十元就可搞定。

例如:要通過買賣的方式過戶一套“價值500萬、滿五唯一,面積為100平米”的普通住宅。買賣過戶產生的個稅為5萬,契稅7.5萬,兩項過戶費用合計為12.5萬。這種過戶方式最重要的要求就是房產一定要滿五年,省掉了一大筆費用,滿足這種過戶方式條件對大多數家庭來說也不是難事。買賣過戶費用相當于房產總價的2.5%。

第2種房產過戶方式,生前贈與

在日常生活中,人與人之間贈與東西都是再正常不過的事,一般也不需要產生相關費用。但

在國內,規定房產屬于不動產,贈與房產則要產生相關費用,主要包含契稅、公證費、評估費、個稅四種,好在個稅在2009年不再征收,總體說來,贈與產生的費用主要發生在前三個項目,可別小看了這幾項費用,其中按照房產評估總價3%交契稅,0.25%交評估費,1%交公證費。

例如:贈與1套“評估價500萬”的房產,則要交契稅15萬、評估費1.25萬,公證費5萬,合計21.25萬,如果換算成比例的話,一套500萬的房產按照贈與方式過戶,需要繳納房產總價的5%。事實上,按照當前的房價來算,在大城市都非常普遍,一套大平層和別墅都會輕松超過這個價格,其贈與費用數字就會更大。從過戶費用來看,都是500萬的房產,采用贈與的過戶方式顯然要比買賣過戶方式花更多的錢,整整多了8.75萬。贈與過戶費用相當于房產總價4.25%。

第3種房產過戶方式,身后過戶

這種過戶方式,在國內還是比較普遍。原因就在于老人沒有財產分割意識,子女也不好提出來,以免引起老人不快。所以只有當老人去世以后,房子作為遺產過戶給子女。事實上,老人生前沒有主動把房產過戶給子女還有一重考慮,那就是怕子女將來不孝順自己。另外,這類過戶方式之所以讓大家樂于接受,原因在于不會產生相關的大筆稅費,比如契稅,個稅,評估費啥的,僅僅需要交幾百元、幾千元不等的登記費與公證費就完結,辦理流程手續也簡便。

值得注意的是,由于國內沒有開征遺產稅,這種過戶方式看似最劃算,但其實也有很大的后遺癥。正如前文所說,如果家庭子女較多,生前老人沒有提前立好遺囑,很有可能引起子女之間為分割房產而鬧得不合,如果某一個人獨立繼承房產,還要求其他繼承人書面放棄繼承才可。另外,身后過戶辦理時,雖交費用少,但繼承來的房產最終可能面臨轉賣變現處置,根據是否是滿五唯一區別,還應交個稅,這里比例是20%。

3種房產過戶方式比較總結

看完上面3種房產過戶方式總結,相信大家心里有數了。為了便于理解操作,筆者再總結一下,看似身后過戶房產簡單且省錢,但從長期看,這個費用還是跑不掉,即有20%的個稅,不僅遠高于買賣過戶2.5%稅費,也高于贈與過戶4.25%的稅費,而且身后過戶還有可能因為未留遺囑導致子女分割房產產生不合。綜上,比來比去,還是生前買賣過戶方式最合適。

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文章來源:專聊房君

站內編輯:格子菲

文章審核:超引力

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