從購房到投資土地中資投資東南亞樓市

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樓主 2019-08-13 12:57:31
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東方威尼斯

椰風樹影,水清沙幼。宜人的景色、低廉的物價和優質的醫療令泰國成為歐美人士鐘愛的退休地點之一。在諸多投資東南亞房產的中國買家之中,兼顧自住目的也成為越來越多人的選擇。

“一開始大都帶著投資目的而來,但隨著對泰國的接受和政策的了解,能明顯感受到買房用于自用的比例在增加、大戶型的銷售比例增大、選擇買別墅的中國人也更多了。”10月11日,一位在泰國知名旅游城市芭堤雅的房產中介對21世紀經濟報道記者表示。他已在芭堤雅定居,從事相關工作三年多,見證了中國內地買家近年涌入泰國樓市的風潮。

中文海外房產平臺居外網今年第三季度數據顯示,盡管越南、柬埔寨等國家近期受到內地海外房產投資人的熱切關注,該網站收到的東南亞各國房產查詢之中,泰國仍是占據超過七成查詢量的主導。同時,泰國也是中國買家第三感興趣的全球置業目的地(以期內查詢量高低計)。期內前五熱門的泰國目的地依次為芭堤雅、普吉、華欣、曼谷和蘇梅島。

據匯豐銀行2017年的駐外體驗調查(Expat experience survey),泰國在全球綜合排名22位,在亞洲位列第5;在分項統計中,可支配收入、生活工作平衡性、房屋、健康、生活質量等分值遙遙。

具體來看,居外網增長官、東南亞業務主管劉碧利 (Jenn Adams) 表示,對泰國房產的查詢量在過去的近兩年時間里增長了5倍,且在2016年第一季度和2017年第一季度經歷過兩個快速增長期,這或許與春節期間不少內地家庭赴泰國度假有關。

三位泰國房產中介對21世紀經濟報道記者的描述大致印證了上述情況。上述芭堤雅的房產中介對記者表示,前年底咨詢量開始增加,到去年二季度起市場明顯變好了。另一位2013年起進入普吉島市場的中資小型開發商則對記者表示,自己在今年終于等到了“爆發期”,“現在市場非常好。”他表示。

“30歲至50歲的中產人士”是中國內地買家的主力,相關人士普遍表示。

不久前,泰國開始接受十年期養老簽證申請的消息開始在一些網絡上的東南亞房產討論群中廣為流傳。一些本就有意向購買東南亞房產的人士坦言,這令泰國度假屋的吸引力更大了。

不過,記者查閱資料發現,此十年期簽證政策目前只對14個國家的50歲以上公民開放(且需滿足一定經濟條件),但其中主要涉及英美發達國家,并不包含中國。但有業內人士指出,未來向中國公民開放長期養老簽證未必不可能,但相信限制會更多。

記者從移民中介組織“上海華僑移民”獲得的一份資料顯示,目前內地人能夠申請的仍為普通的有效期一年的養老簽證。申請要求并不復雜,除了年滿50歲且不在泰國工作的要求之外,需提交的資料包括個人簡歷、16萬人民幣等值外幣存款證明或不少于一萬元人民幣的月收入證明、無犯罪記錄、健康證明、房產證明或租賃合同等。

泰國或希望借中資提振經濟

泰國駐廣州總領事瓦信早前接受21世紀經濟報道記者專訪時表示,政府也很想鼓勵泰國居民去買房產,但由于經濟波動,泰國國內的居民購買力稍顯疲弱,“所以也希望能夠吸引外國人,包括中國人來(買房子)”。

他同時提示,要注意符合當地法律法規,也要注意投資前進行充分的考察,“有很多(樓盤)還沒有蓋好,就要先付款,我們泰國人自己上當的人也很多。”瓦信表示,也非常歡迎技術人才赴泰國工作生活。

泰國的全球競爭力在近年有所下降,這從外商直接投資(FDI)數據中有所體現。數據顯示,2016年,FDI毛額(Gross FDI)無論以數額還是以占國內生產總值份額計都跌至2005年以來最弱水平。這主要因為東南亞其他國家正變得越來越有吸引力。另外,老齡化帶來的問題也使泰國政府頭疼不已。因此而出臺了一系列財政與貨幣政策希望加強競爭力。

2015年開始,泰國政府花費巨資用于基礎設施建設,但私人部門的需求依然較弱。商人們投資意愿低下,因受工業產能過剩與政治不穩定性所困,而家庭則受制于此前的債務問題。

評級機構穆迪在9月發布的報告中指出,去年泰國內部的政治不確定性已經得到緩解,這有助目前由出口提振的周期性復蘇,同時外部環境風險減弱。不過盡管已施行財政與貨幣措施,本地需求依然不溫不火。穆迪預期2017年泰國實際GDP增速會升至3.4%,達到2012年以來最強水平。“不過,相比泰國經濟的長期增速和其他東南亞發展中國家的經濟增速,這一水平并不算高。”該機構指出。

在此背景之下,無論是中國買家,還是與中國更緊密的經貿往來或許都被寄予厚望。

在泰國,中泰之間圍繞基礎設施建設、經貿投資方面的合作都在穩步推進。6月,泰國政府為促進長期經濟發展而推出的“東部經濟走廊”計劃,預料2018年就可以啟動投資。泰國當局希望這個發展計劃將能夠與中國推出的“一帶一路”倡議對接。

泰國東部經濟走廊(Eastern Economic Corridor,簡稱EEC)將地跨北柳(Chachoengsao)、春武里(Chonburi)和羅勇(Rayong)三府。泰國當局計劃將該地區發展成一個工業、基礎設施和城市發展在東南亞都是數一數二的地帶。

從公寓到土地

具體到地產市場上,除了追求投資物業5%-8%左右的租金回報之外,大大小小的中國投資者和機構對持有土地的興趣也逐漸升高。記者調查發現,普吉島、芭堤雅、清邁等地均活躍著若干小型中資背景開發商;另外也不乏大型開發商進駐:據此前媒體報道,2017年5月,碧桂園就宣布與泰國開發商TFD 集團達成合作共建泰國“陽光城”項目。

由于泰國法律限制,外國人只能持有每棟公寓49%的產權,并且不能以外國人身份擁有土地。但法律并沒有禁止中國人參股的公司持有泰國土地或別墅,只不過一般要求外國股東只能占有不超過49%的股份,并至少需要找兩個以上泰國人作為股東,持有51%以上的股份。

這成了許多中資開發商和別墅買家廣泛采用的方式。

據上述芭堤雅地產經紀介紹,盡管存在一定的政策風險,但用泰國公司名義持有土地和房產,事實上已經成為一條產業鏈,大多數律師事務所都可以提供從注冊公司、找泰國股東、手續完成到地產過戶等一條龍服務。尤其是歐美客戶,普遍大量用這種方式持有別墅。但事實上,中國買家通過這種持有方式投入定金或全款,后期在公司登記更改時遇到問題,中介跑路的情況也不時出現,仍需謹慎對待。

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