樓市風向:定向加息算不算市場自身調控高招

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樓主 2019-08-14 14:24:31
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北京INN二手房

“五一”過后,樓市調控又出新招,北京地區二套房貸上浮20%的利率,不得不說這次是調控房價的高招,因為既不傷害市場整體經濟,又能控房價。根據住建部的推廣精神,預計一線城市不久之后將全面推廣北京地區的經驗。目前,上海和深圳地區已經將首套房貸利率全面上調,普遍從9折上調到95折,一些銀行已經率先實現了基準利率。這條消息意味著:央行針對樓市的“定向加息”已經拉開了序幕。業界認為,這一“定向加息”舉措向二三線城市推進后將對整個樓市產生影響。

“定向加息”拉開序幕真的會扼住“樓市咽喉”?

樓市調控大招,針對樓市的“定向加息”已經拉開了序幕!即金融手段全面介入樓市調控。

有人算了一筆賬:加息前,5年以上貸款年利率達到6.80%,買二套房按基準利率的1.1倍執行,即為7.48%,買房50萬元30年貸款,月供為3489.23元,總利息為756121.93元。此次加息后,5年以上貸款年利率達到7.05%,買二套房按基準利率的1.1倍執行,即為7.755%,買房50萬元30年貸款,月供3585.52 元,總利息為790786.13元。據計算,今年3次加息后,總月供增加245元。加上去年兩次加息,5次加息后,月供增加414元。

那么如此這般之后,對樓市影響最大的是什么?“加息,如果大幅加息,樓市肯定會迅速降溫。”業界分析認為,雖然每次的加息幅度不大,但每次之后,無論是開發商,還是購房者貸款的成本明顯增加。

今年自“限購”之后,石家莊樓市進入平穩期,多數樓盤看房上門量跌入今年以來低點。很多郊區樓盤一天看不到幾組客戶,一周賣不出幾套房子。中心區售樓部里到訪的人也并不多。多位房地產人士稱,此前,央行頻繁上調存款準備金率,使得大量資金被凍結,開發貸款難成為普遍現象。限購控制人們買房,加息則影響人們的預期,加劇近期購房者觀望,而在限購令不會松動的情況下,缺錢的局面將很快出現。面對越來越艱難的樓市,原計劃5、6月做活動的樓盤,或會提前打折促銷回籠資金,以爭取市場的主動。

可見“定向加息”對于樓市的影響還是很明顯的。當然這種做法,很有可能成為“樓市調控長效機制”的組成部分。“房子是用來住的,不是炒的”!悄然之間,國家從供給側(增加土地供應)和需求側(從資金方面抑制炒房需求)兩端,也都一并扼住了部分樓市的“咽喉”。

業界認為,隨著金融調控房價手段的全面鋪開,二手房市場整體成交量正在大幅下滑。但是能否改變市場強烈的看漲預期,仍然需要進一步措施。

這次樓市“定向加息”到底影響購房者什么了?

銀行調息原本是常態,但這次是時隔三年后的基準利率回歸,也被視為央行針對樓市“定向加息”的啟幕。即使市場有了充分預期,房貸回到基準利率,對購房者的影響依然不小。從按揭貸款市場來講,購房者獲得資金的主要渠道就是銀行貸款,貸款利率提高的影響僅次于限購限貸、“認房又認貸”等,會直接增加首套房和二套房購房者的成本。

業內人士普遍認為,未來樓市調控可能還有舉措。如果當前一系列政策仍未見效的話,不排除未來財政和稅務部門都會采取管制手段。房貸利率進一步上調的可能性大,同時額度趨于合理,銀行需要平衡點,不影響正常房貸需求,同時能緩解自身的成本壓力,將在穩定市場的前提下縮小力度。銀行未來貸款額度收緊,價格上浮,放款放緩將是常態。信貸是決定短期房價的最關鍵因素,房價調整的壓力越來越大。特別是當下對二套房的認定標準也全面收緊,這種情況下,很多購房者的資金壓力巨大。對于假離婚、賣一買一等具有投機性的購房行為來說,一系列政策的約束力度巨大。整體來看,市場將在這些政策疊加下繼續降溫。

事實上,這次房貸利率折扣的減免也在市場的預期之內。現在房貸政策比較嚴,所以優惠利率減少也很正常,資金成本的走高也已經讓銀行頗有壓力。從銀行的資金情況看,最近資金成本明顯上漲,房地產調控政策持續收緊,這種情況下,信貸繼續從過去的首套房9.5折收緊是趨勢也是必然。

對于此次政策的發布是否會引起購房者集中在“五一”過后出手,多家受訪機構表示,目前還沒有最新統計數據,但未來市場交易量相對來說將會出現下滑。

未來會從“行政調控”向“市場自身調控”轉變?

對于這種“定向加息”,盡管各個城市所采取的幅度會不一樣,但是這種“定向加息”的房地產市場調控方式可能會由北京開始,最后也會向房價還在上漲的不少城市蔓延。

業界分析認為,如果說,政府真正以“定向加息”的方式來調控房地產市場,那么這種房地產調控政策對樓市的影響肯定會是巨大的,而且這也意味著中國房地產市場的調控政策真正開始走向正途。因為,對于當前的房地產市場來說,只有利率及稅收才是能夠讓中國的房地產市場真正回歸到居住功能的經濟杠桿。如果不動用這兩大經濟杠桿,再多的行政性調控政策所起到作用都會是十分有限的。

有人認為,在這種情況下,由于會觸及地方政府的GDP增長及地方財政,觸及到不少當權者的既得利益,這些房地產調控政策又會放開,新的一輪房地產救市政策又會出臺,就如早幾年那樣。但這次不同的是住房要回到居住功能,這是對中國房地產市場的基本定位。如果要堅持這個對房地產市場的定位,房地產市場調控政策要重新回到以前同樣是不可能的。盡管這些是相當不確定的,但至少給市場了一個希望。所以,房地產市場調控新招對未來市場沖擊與影響不可小視。

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