成熟區VS漂亮新區,重慶樓市趨冷下的眾生相

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樓主 2019-10-17 20:57:27
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趵突泉二手房

(圖片來源于網絡)

對于開發商們,其實再熬大約30天,重慶就會迎來一年一度的“返鄉潮”。

重慶是人口外出大戶,每年估摸著有500萬人外出搞建設,賺外塊,每年春節前集中回重慶,掙了的錢貼補家用。

買買樓,買買車,過年也好在牌桌上炫耀一番。

因此,通常1月份重慶的大件商品市場都不會太差,很多企業也都會準備點“小恩惠”喜迎返鄉大軍。

開發商也會在一月份定個的不大不小的目標,俗稱“開門紅”。紅完了就度假去了。

但是!

今年等不及了!

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最近無意間我看到成熟區和新區兩個陣營的PK對話。

成熟區:開盤!1棟!

新區:我跟!3棟一起!

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新區:中介們,紅軍、綠軍、雜牌軍,全都來!

成熟區:我跟!先跟1個月吧

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成熟區:中介傭金1個點!

新區:壓上,傭金5個點!業務員成交獎勵2000!還報打車票!

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成熟區:七天簽約99折!

新區:壓上!認購98折!月底簽約97折!首付分期一年!免息!

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成熟區:...廣告公司嗎?做張海報,內容是“開盤勁銷9成,當紅不讓!”

新區:廣告公司嗎?做張海報,“售罄!感謝有你!”

除了最后的對話,前面都是真的...

當前的眾生相。

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潮水退去了,你說褪的早點還好,結果“褪去”剛好遇到了“年度沖刺”,一沖一退,相視而哭...最后的10天,是決定年終獎信封厚度的關鍵10天!

開發商使出了渾身解數,對于購房者,真是最好的日子!

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1.

好日子里的糾結

最近有許多剛需朋友又特別糾結,因為一下冒出來很多樓盤,我總結了一下,討論最熱烈的有幾類:

(1)哇,大衛老師,西永XX盤11000/平,買不買?

(2)哇,大衛老師,巴濱路XX盤建面9000/平,還能首付分期,可以買嗎?

(3)哇,宇宙中心照母山...14500!!

(4)大衛老師,江北嘴XX盤為什么還那么貴?

作為大衛老師,我想說,糾結很正常。

這就是我說的分化。

分化的背后,是這個樓盤向其真實價值回歸的路途。

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在某種程度上,賣不動與降價促銷是因果關系。

所以,前幾天我看到一家樓盤,土地樓面單價6000多/㎡,房子開盤賣建面8000多/㎡,我很擔心這類樓盤...他破壞了商業的邏輯關系。

最后很可能生產出粗制濫造的房子。

我不贊同一味追求低價,我們應該追求的,叫做“物有所值”或“物超所值”。

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就像最近大家都在討論的網紅融景城,他也要新開盤一棟82-101平戶型。

因為戶型好(經典的經濟型三房雙衛和四房雙衛),交通、學校、商業配套都沒的說,又是一個近乎“絕版”的江北嘴區域內圍合式布局的樓盤。

所以大家都特別關注他,據說辦卡已經超員了。

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但許多讀者又犯了難,在問我:是不是貴了點?

他們去售樓部,置業顧問MM報價是“預計建面單價會在16200元/㎡左右”!

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貴不貴?

貴,或不貴,無非兩個衡量標準,第一,絕對值貴(認為不值),第二,相對值貴(認為可以選擇更便宜但差不多好的)。

其本質,應當是:你愿意為一種什么樣的生活狀態,支付多少代價。

僅此而已。

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城市中心成熟區,優質大盤,想要,但價格貴,有點猶豫;

新區促銷房,價格便宜,但總害怕買了要后悔,未來發展不起來。

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2.

選成熟的中心城區,還是新區?

中心城區的定義:重慶是組團式發展,感覺每個區都有中心。

比如江北有觀音橋,沙坪壩有三峽廣場,九龍坡有楊家坪,巴南有龍洲灣,西部新城有西永,江南新城有茶園,兩江新區還有個龍興...

但是,重慶還真的有中心!官方給了名分:解放碑-江北嘴-彈子石構成重慶CBD,中央商務區。

并且圍繞著渝中母城,在軌道環線以內,形成了成熟的城市聚居區。

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百度熱力圖就能看出來。

(來源于百度地圖)

這是夜晚1點57分,人們基本都休息了,顏色越深,代表人數越集中。

3000年重慶史,已經形成了一個人口聚集的中心區域。這里人口稠密。

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對于買哪里,我又做了幾個假設

1)城市中心和新區,價格差不多,品質差不多,買哪里?

2)價格差不多,但新區產品更好、規劃更好,就是要等5-8年,買哪里?

3)某些新區,地價高,產品定位高,所以房價上去了,甚至跟成熟區差不多!買哪里?

4)某些新區價格便宜一大截,但各方面都沒什么優勢,就剩下“便宜”一個特點,買哪里?

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其實我認為很簡單,你只需要圍繞一個前提--認清你買房的目的以及未來生活的便利性設想。以此為前提:

1)如果價格品質都差不多,當然買成熟區域

2)價格差不多,但你看中的新區規劃更好、產品更好,有你特別喜歡的配套,那么這個選擇就會因人實際情況而異,但我相信選成熟區的人要多很多;

3)如果新區都很貴了,我相信除了對產品有特定需求或對配套有特定需求(比如學區),大多數人會選成熟區;

4)如果新區很便宜,同時規劃相當完美,政府背書,那就是“以時間換空間”的事。

耐心持有,等新區變熟區,等配套從規劃到落地,恰好首付資金門檻又特別低,這種情形下,我會選擇新區。

最后還有重要一點,從資產配置或投資的邏輯看,以我多年的實踐經驗證明,新區更適合做“波段”,因為起伏會大一些;而成熟區更適合“長持”,以租養房,享受資產穩步增長。

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現目前,絕大部分朋友在購房時,都會兼顧考慮“自住需求”與“資產保值需求”。比如說重慶人,在這一輪行情后,很多人意識到了房產帶來資產增值的樂趣...

在最近2年,我們受到了這樣的“教育”...

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3.

重慶人被“降維打擊”!

在過去十二年,上海房價大概普漲了6倍左右,幾個一線城市差不多都是這個數。

一部分人或賣掉或抵押一套北上深房產,再通過其他金融渠道,籌得資金,用“過來人的眼光”,到重慶來“一套換幾套”!

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我們很痛恨這些“炒房”行為。

但卻明白了其中的幾個道理:

1)貨幣寬松會帶來通脹,進而導致資產價格上升!而房價屬于資產的重要部分!房價漲可能并不是房子真的增值了,而是貨幣購買力被稀釋了。

2)中國的城鎮化還未完成,不斷有新移民涌入大城市,“實際需求”是大城市房價的支撐!

3)我們面臨著潛在的人口老齡化問題和經濟轉型的過渡期。但只要你相信未來越來越好,相信經濟會持續發展,那么社會財富只會越來越多,并最終傳導到資產價格上。

4)各類關于資金運作的理論和實踐技巧。

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不得不說,越來越多人認識到了房子的“金融屬性”!

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4.

回過頭看,為什么外地人喜歡融景城,值得思考

他們以“過來人”的眼光看融景城,無外乎幾點:

其一,就是他處于城市發展的成熟中心區,左邊觀音橋,右邊江北嘴,前方北濱路,對面是解放碑,這種地方,在上海起碼也是建面8萬多/㎡的世茂濱江花園啊!

這是地段價值。

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其二,重慶歷史悠久,有很多老破舊房子,兩江四岸核心區很難有成片的,并且規模大的新樓盤,他們還去看了重慶天地,

融景城周邊的居住氛圍特別好,學校、軌道交通、商業都有,他們看本地購房人很多。

這是居住價值。

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其三,就是金融價值。融景城的評估價,租金都不錯,這類房子很容易周轉,還有很強的融資能力和變現能力!

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而他們也用“過來人”的眼光,比較抗拒新區。

這一點,我其實經常反駁他們。我說“我經常投資新區,并沒有任何不妥!”

他們也反駁我,“那是因為時間還沒到!當重慶進入存量房時代,你就知道中心城區的價值了!”

其實,我們說的不是一碼事,我天天在重慶,挑選的“機會”非常多,自然就喜歡“波段”。

而外地人,來一次也待不了多久,他們自然只能選擇更穩健的投資目標,長期持有。

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這兩天,《主城區“兩江四岸”治理提升實施方案》正式出爐。其中,明確了“兩江四岸”核心地帶原則上不再新建高層住宅!

我恍然大悟!

種種跡象表明,融景城之類的濱江大盤,之所定價看上去“不便宜”,是因為這樣城市中心區域的濱江樓盤,如果再不買,以后都不會再有了!

包括二手房,就像你持有一套很優質的絕版住房,除非萬不得已或者要狠宰下家一筆,你會賣嗎?

我反正不會。

這才是他的真正價值所在!

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所以,在樓市趨冷的情形下,樓市迎來大分化,我們看到新區里很多“毫無特色賣點”的普通樓盤,在瘋狂的“送溫暖”。

而“兩江四岸”核心地帶的高層,還自信的堅挺著。

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-?End?-

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