龍湖殺進商業存量改造市場 收并購開道擴張新戰場

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樓主 2019-07-08 23:48:44
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(來源:證券日報 作者:王麗新)

近年來,受到房地產調控政策影響,房企單純依靠住宅主業發展難以抵御經營風險,需要其他利潤增長點來支撐,因此開發商不斷調整市場拓展戰略。而相對于住宅增量市場來說,商業幾乎沒有限制性政策,商業地產的保值增值與回報屬性,成為規模化房企在后地產時代的重要盈利支撐。

作為商業追逐者的龍湖集團,在2011年明確 “持商業”戰略,即未來平均每年銷售回款的10%將用于持有性物業。7年間,艱難的“養商期”已經度過,龍湖對商業地產的擴張開始加速。

9月下旬,龍湖北京房山天街正式營業,這座體量13.6萬平方米的全業態商業體,是龍湖在北京的第三座天街,也是其持有的第27座開業商場。更有看點的是,房山天街是龍湖史上首個收并購商業項目,這意味著龍湖商業開始殺進商業地產存量改造市場,進行商業新戰場的戰略性布局。

商業存量改造樣本運營

據《證券日報》記者獲悉,房山天街前身為“勝茂廣場”,因招商乏力自建成以來一直未營業,2017年被龍湖收入囊中。收購之初,因是此前未踏入的存量改造領域,龍湖非常謹慎,從前期現場勘查,市場調研到收入測算,商業體系內幾大部門全部參與其中,多維度推進,擊敗了強勁的競爭對手后才拿下項目。但拿下后,真正的艱難才開始,開業工期推進表時間卡得緊,從招商到亮相,以往成熟經驗卻已不能照搬。

“對于改造項目來說,不像做天街有成熟經驗可參考,因此遇到了一些難點。”龍湖商業環渤海一區北京房山天街商場總經理王叢穎接受《證券日報》記者采訪時表示,圖紙與現場不符,建筑外觀、立柱、燃氣、管道、過道寬度、電梯等樓宇布控已不具備按需改造條件,經過與商家的反復溝通,幾乎每一個鋪位都進行了大量改造,整體改造量達70%以上,預算一次次增加。

不難看出,從起初商家的不認可到滿意,商業存量改造項目的投資運營門檻顯然更高。但項目周邊3公里常駐人口40萬、全區居住及辦公人群達180萬、全區缺乏滿足品質消費需求的商業等商機,仍讓250家時尚品牌及知名餐飲品牌入駐天街,其中120家是首次選擇進入房山區域。

“整體出租率100%,開業率100%,營業證照100%”,開業指標100%達成,這是掃了眾多“雷”之后,龍湖首個商業存量改造樣本交上的開業成績單。

據龍湖方面向《證券日報》記者表示,首個樣本試水之后,在商業存量改造市場獲取更多項目,擴大商業版圖,已經成為龍湖商業的戰略路徑之一。接下來,北京和上海也將有存量改造商業項目陸續開業運營。

加速擴大商業版圖

商業存量改造市場雖難點多,但卻可以節省大量時間成本和投資成本,這是龍湖進入這一領域的重要動力。

在“2020年龍湖商業租金收入將達60億元”的目標下,龍湖商業團隊面臨的是“在重點城市、關鍵位置站住腳,變戲法經營好賺錢”。但當下一、二線城市,可選商業用地新地匱乏,收并購存量項目才會被提上日程。

據記者了解,進入商業存量市場,龍湖會把商業客研系統運用到收并購項目時,并對項目周邊商業、房價、人口等多維度進行調研,才會謹慎下子。

事實上,復盤龍湖在北京布局商業的思路可以發現,新興商業板塊是其重點卡位布局區。正如世界級城市發展達到一定程度時,缺乏商圈消費升級的郊區商業會迎來機會。以龍湖北京長楹天街為例,已然成為朝陽板塊的核心消費區之一。據悉,在存量項目獲取中,龍湖同樣會沿用這一布局思路擴張商業版圖。與此同時,位于京西門頭溝核心板塊,長安街西延線首排的長安天街項目,也即將作為龍湖在北京布局的第四座天街項目,于2019年亮相,除龍湖自持商業外,其可售商業及辦公部分已多次奪得北京市銷冠,印證了龍湖成熟的商業布局思路。

截至2018年6月底,龍湖集團累計開業商場數量26個,較去年年中增加4座。在建商場數量18個,較去年也有所提升,商場數量及規模都在穩步提高。

而面對2020年的60億元租金收入“大考”,龍湖商業正在以切入存量改造新領域的方式,試圖加速兌現。

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