李宇嘉:“金九”旺季不旺 不改樓市回暖趨勢

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樓主 2019-06-04 08:33:44
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國家統計局近日剛公布的2015年8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,與上月相比,70個城市中新建商品住宅價格環比上漲的城市有一半;同比綜合平均價格更自2014年9月份以來實現轉正。

每年的7~8月是樓市傳統的“淡季”,不過國家統計局的數據似乎顯示“淡季并不淡”。在樓市政策寬松、利率已經降至低位的情況下,市場普遍對于傳統旺季“金九”抱有很大希望。

但“金九”已過大半月,情況似乎并不樂觀。監測的9月上半月30個城市樓市成交面積環比下降12%。

在樓市長周期增長放緩的趨勢下,需求集中的重點城市成交占比明顯上升,這些城市樓市走勢成為判斷全國樓市趨勢的“標尺”。

從近期公布的全國數據來看,樓市需求依舊保持旺盛的態勢。1~8月,全國商品房銷售面積同比增長7.2%,增速比1~7月份提高1.1個百分點。前端銷售持續回暖,也被認為是新開工、拿地、開發投資等滯后指標“筑底”和“止跌反彈”的保障。

一般來說,新開工和拿地反彈分別滯后于銷售回暖半年和一年左右。因此,業內普遍判斷,新開工、拿地和開發投資這三項后端指標將在今年年底“筑底”,并將在明年開啟反彈進程。

在供應過剩言論甚囂塵上、庫存壓力維持在高位、開發商整體加杠桿較為謹慎的情況下,“金九”會否以慘淡收場?若“金九”失色,是否會沖擊到回暖趨勢?會不會影響到銷售回暖對新開工、土地購置和開發投資“筑底反彈”的傳導?

我們首先要對“金九”樓市的現狀進行分析。“金九銀十”的走勢要與7~8月結合起來分析。盡管7~8月主要城市樓市成交量有所下滑,但這是在去年“9·30”新政以來連續反彈11個月之后的正常回調。

由于600多個三、四線城市樓市成交量多數在下滑,因此強勢反彈的功勞要記在一、二線城市樓市火熱的賬上。前8個月,一、二線城市成交量同比增長在 50%以上,而7月和8月份的回調也僅僅是在前期高位上適度回落,平均跌幅在5%左右。對于一、二線城市來說,“淡季不淡”應該是對7月份和8月份樓市形 勢的合理判斷。

但近幾個月,重點城市房價快速上升,量價在攀升一段時間后出現正常回調是“金九”開局不樂觀的原因。另外,進入下半年以 后,前期利好政策的邊際效應有所減退,而樓市政策整體進入“空窗期”。盡管公積金的使用條件在時隔5個月之后再次放松,但畢竟依靠政策釋放出的需求有限。

同時,7月份以來,貨幣政策寬松也不像上半年那樣頻繁了。銀行存貸差不斷收窄,房貸利率優惠幅度也在降低,二套房貸甚至還有收緊的跡象。同時,股市震蕩 下行,財富效應衰減,沖擊部分改善型需求,大城市高價位住宅成交量開始下滑。綜上,9月樓市回調是前期過快爬升后的正常調整。

那么,“金九”是否會以慘淡收場呢?筆者認為不會,盡管可能出現“旺季不旺”的情況,但仍舊會保持成交高位。

首先,歷年來利率降到低位時,對資金價格比較敏感的樓市都會明顯回升;其次,除一線城市,當前貸款杠桿已在歷史高位,公積金貸款扶持力度甚至超過歷史, 近200個城市出臺扶持政策,購房成本也降到歷史低位;第三,重點城市樓市去化明顯加速,一線城市庫存消化周期連續低于12個月,開發商在這些城市的補庫 存進程已開啟,近期在一、二線城市拿地有所回升。

本輪樓市回升與過去不同的是,市場并不存在房價快速上漲的預期。8月份房價漲幅均比7月份下降了1個百分點左右,領頭羊深圳漲幅明顯回落。投資需求退去,在購房環境友好的情況下,房價穩定利于自住需求釋放。

另外,一個可喜的跡象是占成交量1/3的二線城市企穩回升,這是東部傳統產業轉移、就地城鎮化、人口產業集聚提升的結果,也將夯實樓市回升基礎。

綜上,即便“金九銀十”不會出現大幅度的增長,但依舊維持在歷史成交高位,樓市回暖趨勢不改,而新開工、土地購置和開發投資也有望在年底或明年初“筑底反彈”。

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