長租公寓之痛:叫好難叫座 一寓一圍城

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樓主 2019-07-08 20:34:45
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西南交大二手房

2014年以來,萬科布局長租公寓市場,萬科泊寓目前擁有2.4萬間公寓,但并未盈利;龍湖定下三年實現租金收入60億元的目標,但公開表示三年內不考慮盈利問題;世聯行除北京紅璞公寓賺錢,其他項目全部處于虧損階段。即使不賺錢,各個地產商依然前仆后繼踏進進長租公寓“深潭”。

最近,長租公寓概念火熱,不少開發商磨刀霍霍,試圖進軍該市場。

長租公寓的實際情況如何呢,市場空間到底有多大?有哪些問題需要解決?

中國早先的長租公寓屬于“二房東”模式的衍生品,即個人將其擁有的大量房源進行整體出租,然后加以品牌化運營。隨后,在消費升級的大背景下,“互聯網+資本”平臺、開發商、地產中介服務機構紛紛涌入長租領域,搶灘市場。

易居研究院研究員王夢雯對《國際金融報》記者表示,長租公寓最明顯的特征便是租賃關系穩定,達到這一結果的方式可以是收集散戶房源加以裝修分割,然后出租,比如自如;也可以像集合式公寓運營機構購買或自持整棟物業,比如魔方。所以長租公寓的承租人與傳統租房幾乎無異,差異主要在于供應端的運營方式。

“我是被獵頭忽悠進這個行業的。”面對《國際金融報》記者,趙遠(化名)侃侃而談。

趙遠告訴記者,獵頭只用一句話,他就把自己“賣”了。

趙遠坦言,2015年,在決定轉行進入長租領域前,他心里其實蠻忐忑的,因為并不確定長租公寓能火多久。

趙遠原本在一家4A廣告公司供職,當時感覺被老板壓榨得厲害,就有了轉行的念頭。恰巧此時,獵頭找上了門,幫他介紹了萬科泊寓門店營銷的工作。

在應聘時,趙遠被告知,住房租賃是一個萬億級的剛需市場,而這個市場目前尚未出現一個千億級玩家,這意味著廣闊的升職空間。

目前,趙遠已是萬科泊寓上海一家門店的店長。

“兩年前,我身邊還沒什么人知道長租公寓,而現在這個行業已經火得不行。我管的這家店目前出租率在92%左右,但我的目標是至少要做到95%以上。”聊到長租公寓的行業前景,趙遠難掩興奮,滿懷對升職的期待。

數據顯示,在中國,每6個人中就有1個是流動人口,截至2015年底,中國總流動人口規模達2.47億人。

無論他們為何選擇成為“城市間的漂流者”,都逃離不了需要租房的現實。

因此,這群“漂流者”便成了投資者眼中那塊尚未被分食的蛋糕。

從2014年9月,小米創始人雷軍的順為基金聯合聯創策源向YOU+公寓投資1億元開始,到約半個月前,碧桂園獲得中信銀行提供的300億元保障性基金用于打造100萬套長租公寓,可以發現,后來者的手筆越來越大。

備受資本青睞的長租公寓,住進去的滋味究竟如何?

為了找到這個答案,《國際金融報》記者在11月1日至7日,走訪了萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓以及世聯行紅璞公寓在上海的多家門店。在這七天時間里,記者發現,從內環到外環,再到郊區,長租公寓的租戶隨著地理位置的變化,而被分割成不同群體。每一群體間的共性化作了一堵透明圍墻,墻外的人因“抱團取暖”心理想住進去,而墻內的人因環境束縛想飛出來。

無形的圈層

11月3日15時,正是上班時間,泊寓上海張江國創中心店(下稱“泊寓國創店”)內只有工作人員和少數幾位自由職業者在二樓公共空間辦公。

帶看房的銷售人員告訴記者,A、B、C三戶型(A最大,C最小)目前均只剩一間,配有電視、冰箱、洗衣機等家電,月租金從3600元到4990元不等,戶型面積為20-50平方米左右。

與記者一起看房的還有另一位30歲左右的男士,在看房過程中,銷售人員不時打探記者與該男士的工作地點,并在隨后的交談中透露,泊寓國創店的住戶大多是在張江科技園區金融或互聯網公司供職的人員,以及少數自由創業者。

“工作地點決定了住在這里方不方便。”泊寓國創店的銷售人員說。

隨后,在張江高科技園區,記者隨機訪問了3名泊寓國創店的租客,他們均表示,是因為上班的便捷程度而選擇了泊寓,如若工作發生變化或具備一定經濟能力時,會選擇搬離。

與泊寓國創店租客多從事金融、互聯網相關工作所不同的是,外環線附近的冠寓上海周浦店,租客的職業構成更為多樣化。

11月6日晚六時,在冠寓上海周浦店一樓的公共廚房內,正在煮晚飯的男租客阿明(化名)告訴記者,住在冠寓上海周浦店有打工的、做銷售的、做物流的等各行各業人士,只有年齡上比較有共同點,大多在30歲以下。

“一開始是想多結交些志同道合的朋友,但住久了發現,這里什么人都有,外加大家白天都在上班,深入交流的機會很少。”阿明對記者透露了他選擇冠寓周浦店的初衷,“活動定期都會有,去多了也沒意愿。”

在接下來與記者的交談中,阿明透露出想要搬到中環以內的意思,主要原因是覺得目前3000多元的租金也不算便宜,他寧愿每月多花幾百元,換取與自己設想中的群體住在一起。

“被割韭菜”的參與者

然而,租客眼中“不便宜”的租金,不僅沒能讓長租公寓運營者賺得盆滿缽滿,反而像一個無底洞,吸食著每一方參與者的血液。

目前,長租領域主要有四類參與者,開發商類(萬科、龍湖等)、中介類(鏈家、我愛我家等)、酒店類(華住、如家等)和創業類(You+、灣流等)。

那么,這些參與者的盈虧狀況如何呢?

易居研究院研究員賴勤對《國際金融報》記者表示,目前長租公寓機構的盈利能力仍然較弱,絕大部分處于虧損狀態。

弱到什么程度?

萬科自2014年以來便積極布局長租公寓市場,克而瑞數據顯示,萬科泊寓目前在全國24個城市擁有24000間公寓,但并未實現整體盈利;

龍湖志向遠大,為自己定下三年內實現租金收入達60億元的目標,但對外公開表示三年內不考慮盈利問題;

已試水公寓市場兩年有余的世聯行,除北京紅璞公寓是賺錢的,其他項目全部處于虧損階段。世聯行2017年中報顯示,2017年1-6月,資產服務業務毛利為虧損3336.64萬元,同比下降211.91%。

然而,市場各方像是完全不擔心資金會打水漂一般,仍前仆后繼地一頭栽進這個“深潭”。

據了解,中國排名前30位的房地產商中,已有三分之一以上的企業涉足長租公寓,并且每家企業都加大排場,長租公寓的規模至少“5萬間起”。除開發商外,前不久灣流又融資4億元,搶灘長租市場份額。

目前,全國長租公寓企業超過1000家。

就算盈利,長租公寓的利潤率也不高。易居研究院數據顯示,萬科泊寓廣深地區的利潤率在5%-10%,旭輝領寓的利潤經測算在4%-5%左右。

前無盈利的“古人”,后卻有搶著上來“賠錢”的“來者”,搶灘長租的參與者到底打著怎樣的算盤?

一位不愿具名的業內人士對《國際金融報》記者表示,現在長租公寓的租金上不去,是因為還沒有定價的話語權。一旦長租公寓的市場占有率達到一定規模,其參與者具有一致決定力的時候,就可以對市場價格產生影響。

深圳市房地產研究中心高級研究員、中山大學銀行研究中心高級研究員李宇嘉在其文章中表示,深圳有的項目打著長租公寓的幌子,卻借“以租代售”套現,因此面對“長租公寓熱”要謹慎,慎防套利和安全問題。

有數據顯示,目前長租公寓每月租金至少占到住戶個人月收入的三分之一,且這個月收入是稅前而不是稅后。

這令人不禁對長租公寓的定位產生疑問,到底是解決特定人群的住房問題,還是解決所有城市流動人口的住房問題?如若是后者,長租公寓在定價上有無考慮民眾的租金承受能力?

對此,易居研究院研究員王夢雯對《國際金融報》記者表示,理論上講,租賃市場是為了解決沒有能力、意愿或資格購買自住房又不屬于保障房范疇的一類人群,包括藍領、白領、金領等各類人群。但目前來看,白領市場空間最大,競爭也最為激烈,進軍金領和藍領市場的企業不多。

租金與質量的“相對論”

長租公寓的租金到底有多“不便宜”?

記者獲取的一份針對品牌長租公寓的上海客戶調研報告顯示,像萬科、龍湖這樣的集中式品牌長租公寓的定價一般為內環4000元/月起,中環3500元/月起,外環3000元/月起,郊區2000元/月起。

分散式長租公寓品牌有自如、青客、愛上租等,其定價低于集中式長租公寓,內環為2500-3500元/月,中環為1500-2500元/月,外環為1000-2000元/月,郊區為1000-1500元/月。

集中式長租公寓是相較于分散式而言,其為租賃平臺通過收購或租賃的模式取得項目整體的管理權(通常為整棟或整棟中的幾層),統一進行改造后出租的一種租賃公寓模式。而分散式長租公寓為租賃平臺從分散的房東手中取得房源,經過標準化改造或裝修后,統一出租管理的一種租賃公寓模式。

業內人士對《國際金融報》記者透露,由于統一裝修及日常保潔和家電維修等服務,長租公寓租金普遍比市場價高出15%-20%。

然而,在受訪的8名不同品牌長租公寓的租客中,一位自如租客反映房間隔音效果差,另外4名冠寓和紅璞公寓的租客均表示,高溢價的租金沒能帶來他們所期待的服務質量,且交通沒有宣傳的那么方便。

為何“所付”與“所得”之間存在落差?

對此,同策咨詢研究中心總監張宏偉表示,品質和租金之間如何選擇,歸根結底對應的是不同的租客人群和租客需求。

據記者獲取的調研報告數據顯示,外環及郊區外的品牌公寓所面對的群體需求更多為租房剛需,租客以基層白領為主,尤其是高校畢業生和工作經驗在5年以內的基層白領。此外,外環及郊區外的長租公寓租客稅后月收入層級普遍偏低,以4000-10000元為主流,且年輕未婚人士占絕大多數。

“又想品質高,又不想付高價,這很難實現,公寓只能在相對便捷的地段提供相對優質的物業服務和增值服務。”張宏偉認為,目前集中式品牌公寓普遍面臨好地段拿房壓力大的問題,雖然現在長租公寓運營商在琢磨如何解決品質和租金難兩全的困境,但想要得到本質上的改善,還要看房源充足率和拿地成本。

長租公寓的困境

記者在與多位長租公寓市場及渠道拓展從業人員的訪談中發現,業內長租公寓的一個普遍認知便是獲取房源的成本居高不下。

此外,房源選點不科學也是目前長租公寓所存在的一項重大弊端。

一位前魔方市場部人員對《國際金融報》記者表示,目前的選房模型不夠科學,通常都是先粗略判斷一個地方比較便宜,直接租借下來,等到租金慢慢上漲,然后再到處去找租客。

而與上述兩點相比,燒錢容易賺錢難是長租公寓最大的困局。

華興資本長租公寓行研報告顯示,中國長租公寓領域的公司一直處于謹慎發展狀態中,一個重要原因便是租金回報率長期較低,這使得長租公寓的拿房成本高,且企業很難在起步階段自持物業。另一方面,在全球主要發達經濟體利率趨于零甚至負的情況下,我國市場利率仍然長期在4%以上的水平,企業融資成本較高。過低的資產收益率和較高的融資成本,很大程度上限制了企業加杠桿以快速做大的可能性。

另外,據業內資深專家對長租公寓的息稅前利潤率做的敏感性分析,當一家公寓的入住率達到95%,拿房成本超過租金收入的60%,則息稅前利潤率小于零。

而現實情況比測算的還要嚴重。不久前,世聯行紅璞公寓總經理甘偉對媒體透露,紅璞公寓集中式的公寓項目均來源于租賃,其底租成本占總成本的55%-60%,在底租成本外,還有每年攤銷15%-20%的裝修成本以及運營費用,長租公寓其實很難盈利,紅璞公寓除北京外其他項目均處于虧損狀態。

有業內專家評論說,長租公寓的利潤結構,決定了這并不是一個盈利空間豐厚的行業,對已經進場和試圖進場的玩家而言,依然有較高門檻。“無論是資源獲取端還是運營管理端,市場參與者都行走在刀刃上,稍有不慎都將無利可圖,賠本出場”。

出路在何方

獲取房源成本居高不下、房源選點不科學、燒錢容易賺錢難,長租公寓面前困難重重,出路到底在何方?

易居研究院研究員王夢雯認為,通過培育機構住房出租人,可以有效提高住房租賃市場供給主動適應需求的能力,還有助于提高住房租賃合同備案率,有利于政府對住房租賃市場進行監管,從而解決住房租賃市場長期存在的一系列問題。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉也公開表示看好房企租賃業務:“在市場高增長的‘黃金時代’,開發銷售住宅更有利可圖,房地產商更傾向于‘拿地、建房、回款、再拿地’的模式。但現在,新房市場規模已經遇到了‘天花板’,有微利、能持續,才是細水長流的好生意,租賃業務即屬此類。”

近期,為轉變“輕租重售”局面,不少城市在土地拍賣時開始加入全部或部分“自持”的條款,要求自持地塊所建住房或“多租少售”,或“只租不售”。

同時,在租購并舉、租購同權的導向下,圍繞長租公寓的政策紅利還將持續釋放。

鏈家首席市場分析師張月認為,長租公寓并不是一個迅速賺錢的捷徑,“長態”與“常態”的經營才是長租公寓的出路。長態,即有長期回報;常態,是指持續的投入和服務。整個長租公寓細分行業已經在創新方面試水,如以REITs和CMBS為代表的商業地產證券化金融創新。同時,政府的政策扶持,如在稅收上的減免、建立符合城市人才引流人群的人才公寓等,都可以在一定程度上減輕運營負擔。

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