2018北京樓市年終盤點: 供應進入井噴時代,成交達近年最低

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樓主 2019-04-24 06:36:19
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2018北京樓市年終盤點:供應上漲65%進入井噴時代,成交不足3萬達史上最低

策劃 | 搜狐焦點北京新聞中心

編寫 | 秦嶺 回燕雯

2018已走遠,農歷春節已在路上。2018年是貨幣化房改20年,更是改革開放40年。回首2018年樓市發展,從年初的“漲勢洶洶”,到年尾的逐漸平靜,可謂跌宕起伏、風起云涌。調控潮、更名潮、赴港上市潮、離職潮等種種行業現象,讓2018年在購房者和開發商的心中都貼上了“不平凡”的標簽。

過去一年,北京樓市呈現供應井噴,但是成交情況并不竟如人意。2018年,“遇冷”成為2018年北京樓市主基調。

政策調控

2018:持續 剛需 2019:維穩

回顧北京樓市的2018年,總體而言是非常平穩的一年,“房住不炒”依然是不動搖的大方向。金九銀十不再出現,整體房價“穩”字當頭。

2018對于樓市而言,仍是調控大年,從全國范圍來說,累計出臺190余次調控政策,刷新歷史紀錄。

縱觀北京,并未有大的政策發布,但是整理發現,小的調整和政策規范一直沒有停歇。房地產調控政策不僅沒有絲毫松懈,還時有小幅加碼,全年共計發布調控政策30余次。

在中央 “房住不炒”定位調控的主基調下,2018年,北京出臺多個相應政策來將以落實。一方面, “限售、限貸、限購、限簽、限價”等政策持續升級,政策性住房呈現井噴;另一方面,北京進一步加強對房地產交易環節的監管力度,整治市場亂象,嚴厲打擊炒房行為,讓住房回歸居住屬性。全年持續性政策把控下,調控的效果也在逐步顯現。

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1、國土部部長姜大明表示,我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下,非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法,深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點,推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。

2、北京市住建委聯合北京銀監部門開展了專項執法,嚴查房地產經紀機構、金融機構等參與變相加杠桿、首付貸等違法違規行為。

3、北京市“兩會”召開,繼續堅定不移地貫徹落實中央和北京市房地產調控部署,加強市場監測分析和輿論引導,主動做好政策儲備,及時完善政策措施。建立“新北京人”專項分配暢銷機制,確保30%共有產權房源面向符合條件的非京籍家庭配售。在分配政策上,按照“困難優先、職住平衡”的原則,指導各區細化排隊規則。

4、北京市住建委主任徐賤云做客大會的“2018市民對話一把手”節目,介紹建設具有首都特色的租購并舉的住房體系和老舊小區綜合整治。

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1、北京市的《建設項目規劃使用性質正面和負面清單》發布,四環路內限制各類用地調整為商品住房。鼓勵疏解非首都功能,鼓勵補齊地區配套短板,鼓勵完善地區公共服務設施,鼓勵加強職住平衡的原則。

2、《北京市存量房屋出售經紀服務合同》、《北京市存量房屋承購經紀服務合同》示范文本正式公布,并將于4月15日起實施。今后在二手房交易中,將是買賣雙方各自和中介公司簽訂經紀服務合同,明確中介公司提供的中介服務,而不像以前中介服務和房屋買賣合同混在一起。

3、北京市規劃國土委聯合市住建委、市地稅局、豐臺區政府共同公布了互聯網+不動產登記的新模式。

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1、《北京市積分落戶操作管理細則(試行)》正式發布,北京市首批積分落戶申報工作正式啟動。

2、購房資格審核進一步縮短至1個工作日,并取消二手房房源核驗和強制二手房資金監管。

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1、西城區房管局對轄區內的所有房地產中介機構提出要求:加強對本機構發布的房源信息的自查,嚴禁以“學區房”為賣點發布房源信息,不得以“學區”概念炒作二手房交易,及時下架不符合交易條件的房源信息。

2、北京市住建委、市公安局、市規土委聯合制訂的《關于發展租賃型職工集體宿舍的意見(試行)》開始面向社會公開征求意見,多渠道解決城市運行和服務保障行業務工人員住宿問題,促進職住平衡。

3、限房價項目銷售管理辦法出臺,開發建設單位應嚴格執行土地出讓掛牌文件中關于建設標準、限定的銷售均價和最高銷售單價的要求。

4、北京市住建委、市規土委今天發布《關于加強國有土地上住宅拆分管理的通知》,其中明確,成套住宅和住宅平房,其房本不得拆分。新規從發布之日起執行。

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1、北京市規土委對于政協委員孟憲明提出的《關于大力推進北京城市副中心與北三縣的交通一體化發展的提案》,提出了會辦意見。

2、《北京住房和城鄉建設發展白皮書(2018)》正式發布,完善住房租賃市場租金監測和發布機制。

3、北京住房公積金管理中心發布:7月1日起,北京住房公積金的月繳存額上限將上調。2018住房公積金年度北京住房公積金繳存基數上限為25401元,月繳存額上限為6096元,職工和單位月繳存額上限均為3048元。

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1、央行聯合四部門出臺支持北京市共有產權住房專項信貸政策:適用首套房貸政策的共有產權住房貸款最低首付比例按照政策性住房執行,不低于30%;不適用首套房貸政策的共有產權住房貸款最低首付比例參照普通住房執行,不低于60%。

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1、北京市住建委聯合市工商局、市網信辦、市通信管理局和房地產中介行業協會,集中約談了多家房源信息發布主要網站,要求各平臺規范房源信息發布,并提出了互聯網平臺發布房源信息的具體要求。

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1、北京住房公積金管理中心發布《關于調整住房公積金個人住房貸款政策的通知》,公積金貸款出臺實施新政。新政自9月17日起施行。

2、北京市發改委發布了新一輪的城南行動計劃——《促進城市南部地區加快發展行動計劃(2018—2020年)》。城南的發展將迎來新一輪契機,根據北京新的總規,城南地區將構建“一軸、兩廊、兩帶、多點”的城市服務功能組織架構。

3、《北京市新增產業的禁止和限制目錄(2018年版)》正式發布。

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1、北京市住建委發布《關于嚴格違規轉租轉借公共租賃住房家庭資格管理等工作的通知》,其中明確,違規轉租轉借公租房的家庭,5年內不允許再次申請公租房及共有產權住房。

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1、2018年中央經濟工作會議在京舉行,要構建房地產市場健康發展長效機制,堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,因城施策、分類指導,夯實城市政府主體責任,完善住房市場體系和住房保障體系。

2、國務院正式公布《個人所得稅專項附加扣除暫行辦法》,子女教育、繼續教育、住房貸款利息、住房租金、贍養老人、大病醫療均可納入專項附加扣除。

供應與成交層面

(一) 供應

2018:井噴? 2019:持續放量

2018年,北京樓市供應持井噴態勢。中原地產研究中心統計數據顯示:2018年,北京市商品房新增供應74931套,同比去年上漲34%;其中入市的商品房住宅套數高達44841套,是最近4年的最高點,同比漲幅高達65%。

其中,北京全年入市限競房項目39個,供應限競房住宅24893套,其中限競住宅供應21306套,占總供量的85.59%;限競別墅供應3587套。

目前,北京累計供應的限競房土地合計84宗地塊,85個項目,797萬平方米。2018,北京要入市的限競房住宅土地約550萬平方米,約有5萬套限競房。

值得注意的是,共有產權住房在新房供應中所占比例逐漸加大,是另一個巨大的增量,截至12月27日,2018年北京入市的共有產權房多達29個項目,提供房源32446套,同比上漲765%。這類房源總價基本集中在200萬元-300萬元,彌補了商品房住宅市場這一總價端的供應。隨著供給短期內激增,未來北京非學區非優質二手房的銷售預計將受到很大影響。

按照近兩年供地情況,2019年北京市限競房和共有產權住房供應量預計至少在7萬套以上,較2018年供應量接近翻倍。若能如期入市,且調控政策不變,飆升的供應量將對2019年北京購房行為和購房者的后市預期產生巨大影響。

(二) 成交

2018:降溫 買方市場? 2019

2018年,北京樓市在供應量井噴同時,成交套數僅有25052套,成為北京自2005年有網簽歷史記錄以來最差的一年,已連續2次出現年成交新建商品房住宅不足3萬套的情況。

對比2017年供應較少,2018年供應井噴的情況下,成交量萎縮帶來庫存大幅度上漲。當下北京樓市商品房住宅庫存已經接近7萬套,也刷新最近3年的最高點。

值得關注的是,在2018年“金九銀十”稍顯疲軟的狀況下, 12月成交情況卻呈逆漲之勢,月成交量達今年新高。

合碩機構首席分析師郭毅認為:12月成交情況良好跟年末開發商打折促銷其實關系不大,主要因素是年末網簽限制相對有所放松,才導致集中網簽。從實際成交情況來看,市場相對穩定,預計明年供應、成交、庫存量都會呈現穩中上漲。

2018年北京二手房市場雖然平穩,但熱度也在下降。數據顯示,2018全年北京二手住宅市場份額為87%,而一手住宅市場份額僅為13%,二手住宅成交量約為一手住宅的5.4倍。

北京2018年二手房全年交易在15萬套左右,相較2017年的13.6萬套稍有增加。市場在5月前后出現一波小高峰,年末再次退燒。11月二手房住宅簽約1.12萬套,而12月二手房簽約只有9822套。

值得一提的是,由于限競房總價段與近兩年二手房主力交易戶型和總價重疊,因此,在2018年下半年限競房井噴供應后,二手房交易占比量明顯下滑,至10月份,達到了近兩年占比最低值,僅占77%,而11月份雖略有回升,但依然低于過往。

(三)開盤去化

2018:去化壓力大 2019:逐漸減弱

限競房去化壓力大

2018年整體樓市,呈現供應量大幅上漲、成交量反而小幅下跌、同時庫存量不斷加大的態勢。

自2018年6月10號北京第一個限競房拿到預售證開始,限競房項目大批量入市,供應量激增,限競房總套數達24893套,而整個商品住宅市場的供應總套數為44841套,去化壓力可以見得。

關于原因,合碩機構首席分析師郭毅表示:首先,因為限競房的單價低;其次,它的位置是在五環周邊為主,也有個別項目是在三環四環這種核心區位上,因此帶動了一輪職業需求的觀望和轉移;還有,限競房的價格已經被限定,對于購房者來說,不會面臨未來限競房漲價的風險;最后,由于限競房普遍執行9070政策,導致供應產品同質化現象嚴重,造成購房者無論是在地段、總價還是產品上的選擇都非常多。

以上原因造成,購房者在面對這種大量供應的時候,反而在猶豫,在觀望,因此可能從總體來看,在供應量激增的現狀下,成交量也并不理想,去化壓力大。

合碩機構首席分析師郭毅表示,在如此之大的庫存壓力下,不管是共有產權房,限競房還是普通商品房,可能都會受到市場信心下降的影響。

2019年開盤去化壓力將有所減弱

對于2019年的發展趨勢,合碩機構首席分析師郭毅提到,2019年的變量是調控政策,如果北京的政策松綁,很容易帶動19年的樓市回升。雖然說北京目前還沒有任何松綁的跡象,但是從全國各城市傳來的調控松綁的聲音,必然會對購房客群預期后期產生新的利好的拉動,那么對于庫存去化速度加快會起到一個有效的作用。同時,由于限競房的潛在庫存規模過大,所以整體的去化速度可能會加快,但是由于供應激增造成的庫存壓力也會持續保持在高壓狀態。

市場層面

2018:巨大沖擊 2019:持續影響

限競房的大批入市對于新房市場及二手房市場皆帶來較大沖擊

2018年上半年,限競房還未上市,北京新房市場仍以普通商品住宅為主,整個住宅市場的供需是處于相對穩定的狀態。

合碩機構首席分析師郭毅認為,雖然說在年初的時候,由于一些項目的搶先入市,使得在二三月份的時候市場供應量有所提升,但是4、5、6這三個月,整個住宅市場的供應和需求都保持著一個相對穩定的狀態。

自6月10號北京第一個限競房拿到預售證開始,39個限競房項目陸續拿證入市,供應的總套數是24893套,而整個商品住宅市場的供應總套數為44841套,限競房占到56%,這對整個北京樓市造成了非常大的沖擊,其中二手房市場也受到較大影響,我們看到九月份新增房客比下降,十月份開始,二手房市場的成交量也出現下滑。

合碩機構首席分析師郭毅表示,由于二手房的總價跟限競房的總價接近,因此購買二手房的客群,在購買新房上也沒有太多壓力。所以限價房的上市,對于北京的二手房市場也形成了。比較大的一個壓力。

2018年市場促銷頻率增多,促銷力度加大

由于供應量的不斷增加,去化壓力的不斷加大,今年9月開始,開發商開始各種打折促銷活動,有些竟直接降低單價售賣。

2019年限競房帶來的沖擊將繼續影響北京樓市

今年還沒有取得預售證的限競房及剛剛出讓的限競房地塊,也會在2019年集體入市,將持續影響北京的整體樓市,預計打折促銷的手段將繼續發力。

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