高價地相繼入市,那又爪子嘛?

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樓主 2019-07-15 18:35:47
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依泉美廬二手房

就在剛剛,

一時間,不少房地產從業者,開始帶節奏了。

曾有人笑言,現在全成都所有賣房子的人,都變成了金茂府的置業顧問,而部分媒體,也有意無意營造出一種“一夜之間,風向已變”的輿論氛圍。

坦白講,這一招真有效,因為不少購房者真的開始恐慌了。

一方面,從購房者給我的留言和聊天中有明顯的感受。

△以上截圖來自吳思竹微信及朋友圈

另一方面,從二手房數據反映,不少購房者開始對二手房緊急出手了。

△以上截圖分別來自成都購房通和鏈家

昨日,鏈家的二手房成交數據達到了140套,這應該是從2018年初以來單日的最高成交套數。而整個大成都范圍,更是成交了358套。

當然,首先還是應該對購房者予以肯定,至少他們已經懂得掌握市場動態,把握政策趨勢,買房敏感度大大提高,選擇積極入市,是完全正確的行為。

但是,積極入市不等于恐慌性入市,一旦心存恐慌,那么稍有不慎,就可能買到不合適的房子,或者不合理的價格,這一點,是完全沒有必要的。

那么,為什么高價地入市,購房者不用恐慌呢?原因主要有三個:

1、高價地數量有限,對整體市場沖擊不大。

我們用數據和事實來說明這個問題:

上面這張圖,是黃曦同學整理出來的“成都萬元以上樓面價地塊

其中紅色字體的部分,是2017年和2018年實際樓面地價在1.5萬元/平以上的高樓面價地塊。

我們之所以選擇1.5萬作為高樓面價地價的標準,一方面是因為金茂府、融信公館和金科博翠府的樓面價都在這個數據之上;另一方面,也是因為樓面價1.5萬以上的地塊,產出的樓盤才有更大可能站上清水2萬,豪裝2.5萬的水平線。

基于此,我們就不難看出。

2017年,達到樓面價1.5萬以上的地塊,僅僅只有12宗,2018年,受土地市場遇冷的影響,樓面價1.5萬以上的地塊,僅4宗。

換句話說,即使在2019年,這些地塊全部上市(實際不可能,能達到70%就不錯了),那么在扣除掉已經面市的金茂府、融信公館和金科博翠府后,滿打滿算也就只有13個項目,能夠成為我們口中所謂的“高價地”項目。

而13個項目,在整個成都的房地產市場中占比能有多大呢?

按照一般估算,成都核心區域(不含遠郊)每年在售的樓盤至少應該在200個以上,所以我們可以大致得出一個結論:所謂的高樓面價地項目,在市場中的占比不足7%,因此它對整個市場,尤其是大多數普通購房者而言,它的實際影響是非常小的,更多的,還是一種心理上的影響。還是那句話,脫離了劑量談毒性,都是耍流氓。

2、購房者擦亮眼睛,高價地項目大多遇冷。

其實,高價地項目入市,購房者并不會恐慌,但如果高價地項目個個都賣的特別好,購房者就可能穩不住了。

但是,房地產這個行業的水是很深的。你了解的高價格,也許是有折扣的;你看到的現場氛圍,有可能是營造出來的;你聽到的報名人數,有可能是摻了水的;甚至最終的成交情況,也未必都是真實的。這里面有太多的門道,不足為外人道,大家知道就行了。

而更為重要的是,A項目因為多年的產品口碑,擁有在高端市場的號召力,或許還能賣的不錯;但并不代表B項目就能享受同樣的待遇。大家千萬不要用慣性思維去看待所有的高價地項目,市場遇冷對于大多數高地價樓盤而言,恐怕才是大概率事件。

此外,高價地項目入市,本身也有不得已的苦衷。

一是土地的開發有時間要求,不可能讓你一直囤地,而工程一動,你就停不下來。二是高企的融資成本,開發商即使一套房子都不賣,每年8%-15%的資金利息可是一分錢都不能少的。所以,我相信,高價地項目的開發商其實也是有心理準備的,先開出來,慢慢賣,能走一套是一套,最終用時間來換空間。

所以說,這些樓盤的去化周期,都是很長的。連開發商都是用1-3年的眼光來看待自己的樓盤,購房者如果還要在當前產生恐慌心理,那就有點“刻舟求劍”的意味了。

3、房價總預期穩定,二手房趨勢未改變。

高價地項目入市,只是一個導火索,因為大多數購房者,并沒有考慮過去買這些高價地項目。他們擔心的,是高價地項目入市的心理預期,會讓其他新房價格上漲,更害怕二手房房東坐地起價,上調房價。

關于這一點,我在《2019,成都樓市五大預判(上)》和《2019,成都樓市五大預判(下)》中,其實已經說的很清楚了。

成都新房價格要想大幅度上漲,至少面臨三大不允許,即經濟不允許;政策不允許;市場不允許。而成都二手房,目前從庫存房源數量、日增供應數量、每日去化數量等數據來看,下行筑底的趨勢并沒有發生根本轉變,買方市場依舊,所以也并不支撐二手房價格反彈。

所以,當我們能夠從宏觀上把握成都樓市的基本走勢,就沒有必要為了極少數的所謂“高價地”樓盤而忐忑不安,根據自己的需求,保持正常的買房節奏就可以了,不用恐慌,不用被帶節奏。

正所謂:它強任它強,清風拂山岡;它橫任它橫,明月照大江。

最后,說說我給購房者的建議:

1、我去年11月底曾經給大家統計過《成都200個低樓面價樓盤,還剩多少?》,告訴大家樓面價8000以下的樓盤,供應周期已經只有6-9個月。今天,我又給大家統計了樓面價15000以上的樓盤,滿打滿算不過16個,并不算特別主流。

因此,未來,在“穩地價”的預期下,成都的主流供應,大體上會是8000-15000元/㎡樓面價的“中價地”項目,按照當前限價“房地掛鉤”的模式,則一般精裝住宅的價格大體上會在15000-22000的樣子,基本符合剛需和改善型客戶合理的心理價位,所以,對房價預期產生恐慌是完全沒有必要的。

但同時,趁當前還有部分8000以下低樓面價的樓盤在售,購房者積極入市我是支持的,鎖定這些樓盤購買,也是我一直以來強調的。

2、客觀看待高價地項目,隨著時間的推移,這些高價地項目當前或許存在的房價泡沫最終都會坐實,至少我還從來沒有見過成都任何一個樓盤,因為地價太高房價太高而永遠不能清盤的。

對于部分高端購房者來說,要分清這些高價地項目中的金子和沙子,有些項目定位和產品實力確實是值那個錢的,這種項目可以買,放兩三年就好了;而有些項目僅僅是地價拿貴了,產品降檔得不成樣子,這種樓盤我就勸大家回避,未來的回報率會被好樓盤甩出去很遠。

3、當我們掌握了高價地項目的整體數據后,相信購房者內心已經穩了一半。但我認為,政府有關部門會控制高價地項目入市的節奏,即“入市可以,但不宜扎堆”,這樣能夠從心理上,給購房者一個逐漸適應的過程,有利于“穩預期”,從而讓房地產市場更加健康穩定的發展。

最后,對于高價地入市引發的恐慌情緒,十六個字送給購房者:按需入市,保持節奏;擦亮眼睛,拒絕恐慌。

文/吳思竹

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