地王資金從哪來?銀行是當之無愧的主力

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樓主 2019-07-16 14:55:50
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千島湖墅

(原標題:地王資金從哪來?現在清楚了)

9月底到10月初,22個城市密集出臺樓市調控政策,房地產市場的預期也由此轉變。在樓市降溫之際,此前高價拿地以及中標地王的中小房地產企業壓力大增,拍賣股權以及引入合作者的現象開始涌現。

10月中旬,信達地產將杭州濱江奧體地塊股權稀釋至50%,融創和濱江分持濱江奧體地塊股權40%、10%。123.18億元的地王土地款也由信達、融創和濱江房產按持股比例承擔。合作公布的時間,距離信達搶購地王時間約135天,距離樓市新政出臺時間約15天。

10月18日,綠城集團公告稱,綠城將與廈門建發集團按7:3的比例聯合開發杭州潮鳴地王。綠城引入建發聯合開發的項目,是杭州今年的單價地王,樓面地價是4.5萬元/平方米,刷新了杭州年內樓板價的最高歷史紀錄。

10月28日,融僑集團股份有限公司與招商局蛇口工業區控股股份有限公司就合肥融僑悅府項目簽署戰略合作協議;11月1日,文一地產透露,其與合肥萬科于10月31日正式就肥東FD16-12項目簽訂合作開發協議。

《證券日報》報道稱,高昂的土地成本和自身資金實力短板開始讓這些拿地王的企業不得不引入合作者,因為合作開發模式可以降低資金壓力,操盤能力強的企業去操盤,也可以減緩周轉壓力,進一步攤薄風險。

對于地產商來說,在外界看來是非理性的瘋狂拿地行為,更多的是兩害相權取其輕的做法。

2016年8月17日,剛剛將總部從福建遷至上海的融信集團以溢價139%、110.1億元的總價拍下了上海靜安區一宗3.1萬平方米的地塊。讓業界詫異的不僅僅是它所創造的樓面價前無古人,還有這家企業的膽識。畢竟,它去年全年的合約銷售額尚只有119億元。

拿地背后的資本邏輯

房企兇猛拿地,正是不缺錢的寫照。

過去近兩年中,中國實體經濟奮力轉型,諸如鋼鐵、礦產等規模龐大的行業增長停滯甚至倒退,銀行信貸逐步面臨資產荒的困境;在較為寬松的貨幣政策下,巨量資金通過各種渠道流入房地產領域,人們相信他們的選擇和信心會繼續維持房價上漲。

在房企的多方資金來源當中,銀行是當之無愧的主力。按照21世紀經濟報道根據公開數據及微觀調研測算,銀行今年上半年通過多種途徑為房地產企業提供了大約10萬億元資金。

這些銀行資金兵分四路:表內為房企開發貸款和自營投資,表外為委托貸款和銀行理財。整體而言,表內貸款和表外委托貸款逐漸降溫;而自營投資和銀行理財則在增加輸血量。

此外,去年下半年至今,上市地產公司的債權融資狂飆突進(見下圖,來自中信建投證券分析師陳慎)。債權融資是房企直接融資的一種,主要包括公司債、企業債、中票、短期融資工具等。

樓市下行周期中的致命傷

所有這些都是出現在樓市高歌猛進之時。而統計局最新數據顯示,9月一線城市及熱點二線城市繼續暴漲,但調控政策出臺之后,10月前兩周一線和部分熱點二線城市已經明顯降溫。

這對于中小房地產企業來說無疑亞歷山大。《證券日報》援引業內人士稱,在歷史上,不少地王能夠解套,是借助新地王的誕生,然而,調控政策出臺之后,短期內新地王是難以出現的,致使今年拿到地王項目的企業壓力更大。

報道稱,資金的提供方是會根據企業銷售規模和回款等指標提供融資的,中小企業顯然難以拿到低成本融資,在房地產下行周期中,這是致命傷。未來的房地產行業,將是中小企業越發難以生存和擴張的行業,激進者風險將更高。

來源: 華爾街見聞

(責任編輯:王迪)
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