高價地塊項目停滯 拿地大戶無力開發賣股求生

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樓主 2019-08-06 09:15:59
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萬科金域華府

一項最新的調查數據顯示,2016年50個典型的“高價地塊”,目前僅有7個項目入市,29宗土地已開工但未開盤,另有14宗尚未開工,這也意味著,有43宗土地項目尚未入市。“高價地塊”的入市情況,往往被市場用來解讀房地產市場的基本面,是樓市的風向標之一。總體上來看,“高價地塊”遭遇到入市難。樓市最嚴調控對“高價地塊”影響如何?開發商如何對待拿到手的“高價地塊”,北京青年報記者了解到,開發商圍繞“高價地塊”的斷臂求生正在進行。

多宗“高價地塊”閑置超一年

一般而言,從土地出讓到房源供應尚有時間差,今年的新增房源主要倚仗去年和前年獲取地塊能否順利入市,2016年是高價地塊產生的高峰期,全年產生了350宗高價地塊,其單價和總價都創造了紀錄。

根據克而瑞地產研究機構統計,350宗高價地塊絕大部分都集中分布在一、二線熱點城市,其中杭州、南京、天津、上海等市的“高價地塊”成交總價均超過了800億元,合肥的高價地塊幅數更是達到了32幅。

克而瑞地產研究中心在對上述350宗高價地塊進行綜合考察后,以城市房地產交易規模、高價地塊幅數、地塊交易時間等因素,選取了50個典型高價地塊作為樣本進行分析。從這50塊高價地塊建設現狀可以看到,其中只有7個項目進入了開盤階段,而在未開盤的43個項目中,一年過去之后,仍有多達14個項目處于未開工的狀態。從全國范圍來看,在樓市調控的背景下,高價地塊遭遇了入市難的問題。

14宗尚未開工的高價地塊主要集中在廣州、深圳、蘇州、廈門等核心一二線城市,其中不乏2016年上半年便成交的蘇地2016-WG-26號地塊和廈門2016第021號同安區2016TP02地塊,閑置時間已達一年以上。

開發商忌憚“限價”仍在觀望

具體來看,14宗地塊中僅有4宗出讓時便涉及動遷、安居保障房建設等較為繁雜的手續,相較于平整地塊而言,開發周期較長,典型代表如南京棲霞區NO.2016G58號地塊和深圳光明新區A646-0059地塊。多數未開工地塊主要源于開發商對政府政策的觀望態度所致。

這些高價地塊項目一般都處于房價較高的核心一、二線城市,這些城市往往也是2017年政府“控房價”的重點區域,區域“限價”甚至直逼高價地塊項目拿地樓面價,當前入市必然虧本。典型代表如蘇地2016-WG-46號姑蘇區干將東路北、倉街東地塊,拿地樓面價38960元/平方米,目前區域最高限價標準為40000元/平方米,若此時入市基本無利潤空間可言。

中原地產首席分析師張大偉表示,2016-2017年購入高價地塊的企業,基本按照正常周期都會在2017年入市,但全國嚴格的限價政策,導致大部分項目都處于停滯狀態。

張大偉認為,限價條件下高價地項目入市難度很高,這些高價地塊拿地時房企對市場過度樂觀,特別是從2016年下半年集中出現的部分高價地塊,恰好分布在調控最嚴格的15個核心熱點城市。整體看,高價地塊面臨市場與政策雙風險。

“面粉貴于面包” 開發商按兵不動

據克而瑞地產統計,目前50宗地塊中近60%處于已開工未開售階段,整體高價地塊項目的開發速度還是較為緩慢的,排除建筑進程尚未達到預售標準的部分地塊,還有一些項目選擇了延遲入市。

克而瑞地產研究中心分析人員表示,今年以來樓市調控不斷升級,“四限”范圍力度持續擴容,整體市場下行趨勢也較為明顯,尤其是政府區域“限價”政策的出臺,對房企即將入市的高價地塊項目沖擊不小。因部分高價地塊項目拿地成本過高,“面粉貴于面包”的現象屢見不鮮,在高價地塊成交樓面價與周邊精品項目成交均價無異的背景下,高端產品入市也很難有較高的溢價空間。

以合肥葛洲壩中國府項目為例,拿地樓面價為22103元/平方米,目前周邊項目在售均價也僅為22000元/平方米,房企的入市積極性顯然不高。

一家知名開發商負責銷售的副總經理對北青報記者表示,高價地塊如果現在入市,必然面臨虧損的局面。

去年4月15日,南京舉行的一場土地拍賣會拍出了麒麟板塊的新“高價位”。61輪的瘋狂競爭之后,北京京奧港以47.6億元摘得麒麟板塊科技創新園中心地區的G09地塊,樓面價高達22353元/平方米,溢價率達163%。當時據業內人士估算,22353元/平方米的樓面價未來的房價可能賣到40000/平方米,但京奧港未來墅最終獲批的房價為25000-27000元/平方米。

產權變動頻繁部分房企退出

在嚴峻的形勢面前,一些開發商選擇了退出。中原地產統計顯示,2015年以來,全國住宅類高總價地塊單宗地塊成交金額超過65億的50宗地塊中,有32宗地塊產權在拿地后出現了變動,占比高達64%,引入更多的資金分擔市場風險成為了市場主流。其中部分項目都由拿地時的單個企業變成了聯合體操盤,包括上海、北京、武漢等城市的高總價地塊大部分都出現了股權的變動。

2015年11月,華僑城、華潤、招商這三家地產央企組成聯合體以83.4億元的總價競得北京豐臺高價地地塊。由于地塊的最終成交價格超出授權價格,華潤和招商地產陸續退出該項目。

華僑城的項目權益先是由原來的33%變更為100%,今年8月份北京僑禧投資有限公司(持有豐臺高價地塊項目)49%的股權轉讓,今年11月28日,華僑城正式掛牌轉讓僑禧剩余51%的股權。華僑城退出之后,豐臺的高價地塊項目最初的三位股東將全部退出。

張大偉認為,從資金情況看,2017年房企融資難度越來越大,各種疊加的調控政策導致房企特別是過去兩年拿地過于激進的企業只能選擇賣股求生。預計后續還有更多的項目會出現股權變動。

調控不放松催促高價地塊入市

為催促“高價地塊”入市,防止開發商囤地,今年9月下旬,國土資源部部署開展住宅用地出讓合同執行情況檢查。檢查范圍包括70個大中城市和熱點城市蘇州市。省級國土資源主管部門可以將2016年以來房價、地價上漲較快的其他城市納入檢查范圍。檢查內容是2013年1月1日以來住宅用地出讓合同執行情況,重點是按時開工、竣工情況和出讓價款繳納情況。按照國土資源部工作部署,各省級國土資源主管部門將于今年11月30日前完成檢查、提交報告。

國土資源部明確此次檢查目的是促進已供應住宅用地盡快形成住房有效供給。通過檢查督促加快住宅用地開發建設,有助于改善住房供求關系,穩定市場預期。

今年11月,住房和城鄉建設部會同國土資源部、人民銀行在武漢召開部分省市房地產工作座談會。會議指出,要切實防范化解房地產風險,堅持調控目標不動搖、力度不放松,不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭。要保持調控政策的連續性和穩定性,把穩定房地產市場、化解泡沫風險作為重中之重,引導好市場預期,防止出現大起大落。

多名房地產研究人士指出,2018年樓市政策放松的概率很小,開發商必須放棄“跨越周期”、“房價下一輪暴漲”的幻想。開發商應該在產品和成本上下功夫,投機心態只會讓情況更糟。

文/本報記者朱開云

來源:北京青年報

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