商改住限購后,商住房投資交易風險增加

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樓主 2019-04-25 04:25:41
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格蘭云天

在連續發布限購政策后,北京市近日發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》,成為首個對商住房限購的城市。

這一公告規定,商業、辦公類項目(以下簡稱商辦類項目)應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用,未經批準,不得擅自改變為居住等用途;個人購買應當符合下列條件:名下在京無住房和商辦類房產記錄的。在申請購買之日起,在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。同時還規定商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

商住房的存在由來已久,但如此動真格地限購,尚屬第一次。

北京市商住房限購政策能否落地?這一政策將帶來哪些影響?《法制日報》記者展開了調查。房產機構都在等實施細則

北京市的商住房限購公告發布后,記者采訪了北京一些房地產機構。

房地產租售服務平臺安居客的工作人員告訴記者,“商住房分兩類,有一類商住房在項目立項時是商業類,比如酒店,一般我們能看到的就是沒有天然氣的這類房子,這類商住房現在不能以個人名義購買,只能是企事業單位或者公司購買。還有一類商住房在立項時為公寓用途,公寓類住房既可以辦公也可以居住,個人可以購買”。

對于目前北京市商住房的銷售情況,安居客的工作人員告訴記者,新的商住房都暫停網簽了。根據新的政策,大部分購房者都不符合資質要求。具體房源怎么操作,建委還在研究,所以情況也不太明朗。看情況,商住房的價格應該會下降,所以購房者也都還在觀望。

對于二手商住房的轉賣,上述工作人員表示,二手項目出售給個人時需滿足名下無房且在北京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅兩個條件。銀行對個人商住房貸款已經停止了。“現在很明確的是,如果外地戶籍買二手商住房就要交全款。自從這個政策下來后,銀行還沒辦理過任何一筆商住房的貸款,本地戶籍買說不定能貸一部分,但是也很難說,因為政策剛剛出臺,我們也在等實施細則”。

房產中介鏈家的工作人員告訴記者,“現在我們公司所有的商住房項目都停止操作了,都在等建委的實施細則,只有實施細則出來之后才能有進一步的消息,至于房價走勢怎么樣還不知道,得根據實施細則來看”。

對于商住房限購政策,鏈家工作人員表示,“這是硬性規定,誰也繞不過去,必須完全符合政策規定才能買”。

在公告出臺后,監管機構也接連出手。

北京市住建委官微發布消息稱,北京某網站獨立房地產經紀有限公司發布“商改住”項目信息,屬于虛假宣傳商辦類房屋居住用途。執法部門已啟動執法程序,目前該網站已經下架全部涉嫌“商改住”項目的信息,涉嫌違規的房地產經紀也遭到注銷備案的處理。

另據媒體報道,北京市住建委執法部門在執法檢查中發現,卡夫卡公社、中弘北京像素、石景山萬達廣場、天通公園里商辦項目等所在區域的15家房地產中介門店,涉嫌違規代理商辦類房屋銷售、虛假宣傳商辦類房屋居住用途,因而被責令停業整頓,接受進一步調查處理。

記者試圖與上述新聞中提到的商辦項目取得聯系,但有的售樓處電話已經找不到,有的售樓處電話打不進去,還有的售樓處工作人員告訴記者,只能找二手房中介。

記者與卡夫卡社區和萬達廣場的二手房中介取得了聯系,對方都回復稱,因為政策停售,所有與之相關的工作都停了,新房源二手房都一樣,要等更進一步的實施細則。

非京籍剛需族轉購二手房

記者以購房者身份咨詢一名房地產中介,對方向記者推薦了位于北京亦莊的某商住項目,

“這是公園地產,品質很高”。

“需要以公司名義全款買。”房產中介特別強調。

在咨詢另一名房地產中介過程中,記者提出,“能不能先注冊一個公司再買房”?對方回復稱,“看現在的政策規定好像是沒問題的,但是實際操作起來會有什么麻煩也不知道,畢竟政策剛下來,建議再等等”。

對于一度缺少購房資質的購房者而言,往往對商住項目有一種特殊情結。

“現在商住房都要全款買了。”在北京打拼數年的方女士對記者說。

多年前,方女士就關注過上述新聞中提到的中弘北京像素樓盤。

“那個時候很便宜,大約四五十萬元一套。”方女士說,“不過家里不同意,覺得商住房給人感覺比較怪,建議我還是買70年產權的住宅。”

不久前,朋友又給方女士介紹了一個商住項目,位于北京通州。

“對外價格每平方米5萬多元,內部價格大約每平方米3萬多元,不到4萬元。不過,朋友跟我說的時候太晚了,當時首付需要一半,也就是一百多萬元,而且時間也很倉促,離開盤只剩3天,實在湊不出首付。”方女士不無遺憾地說,“現在就更買不起了,全款肯定湊不出來。這個房子的位置確實很好,樓下就是地鐵,而且是精裝修。”

方女士今年將獲得購房資質,她告訴記者,“我還是準備購買二手房,算首套房。商住房現在自住應該還是可以,但是以后肯定不好賣”。

開發商鉆政策空子“商改住”

北京住建委在檢查中還發現,林肯公園、萬科天地、恒大未來城、泰禾中央廣場、龍湖西宸廣場、尚峰一號6個開發項目涉嫌將規劃批準的商業辦公用途改變為居住用途對外宣傳并銷售,目前這6個項目已被停止網簽。

北京市住房和城鄉建設委相關負責人表示,商業、辦公類項目應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用,未經批準,不得擅自改變為居住等用途。對規劃用途為商辦類的房屋,中介機構不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對違規代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機構,依法注銷機構備案,直至吊銷營業執照。市住房和城鄉建設委將繼續加大執法檢查力度,一經發現,立即查處,絕不姑息。

記者在一家房地產網站上發現,有房地產中介在銷售上述新聞中提到的項目,記者與對方取得聯系后,對方表示,“那應該是很久以前發布的消息,我現在已經不做這個項目了”。這家房地產網站顯示,這條銷售信息大約發布于五六天以前,對方對此表示,“可能是別人又重新發布了一遍”。

房地產中介青睞商住房,與北京市多年的限購政策有關。

嚴躍進分析認為,觀察2008年以來北京酒店式公寓的發展情況,可以看出市場規模總體處于擴大的態勢。在2008年供應套數為11511套,而到了2009年就上升到了22349套。經歷了2011年限購政策調整、2012年普通住宅市場復蘇的階段,到了2013年開始供應套數呈現出逐年攀升的態勢,說明限購政策下此類產品潛在的投資價值增加。2015年為29547套,到了2016年則為41739套。2016年供應套數創下了新高。總體上看,供應增加和市場銷售行情較好有關。而到了2016年下半年開始,北京對于酒店式公寓的購房政策和供地政策都開始收緊。此類政策效應在2017年前兩月得到了體現,即供應總套數僅為770套。

在商住房行情看漲的情況下,一些開發商也開始“商改住”。記者發現,早在2011年,北京市住建委會同市發改委、市規劃委、市商務委及市國土局聯合出臺《關于加強部門聯動,完善商業、辦公類項目管理的通知》,其中規定,2011年6月1日起,商業、辦公類項目不得設計成住宅的格局,不能設立單獨的衛生間,開發商自己打隔斷出售的商鋪將無法辦理房產證。

但現實情況卻是,“商改住”現象屢禁不止。

北京一家施工單位的工程技術人員向記者介紹了一個“商改住”的事例,“本來按照規劃就是商業項目,驗收完成之后,甲方又開始一通改”。

“比如加隔墻之類的,然后開始作為住宅往外賣。”這名工程技術人員說,“有些地方需要改結構再加固。這個應該是不符合規定的,規劃里應該寫清楚項目的用途,不能隨便改,是開發商鉆政策空子。”

在被問及“商改住”是否存在安全風險時,這名工程技術人員出言謹慎,“這個不好說,應該是沒什么風險,肯定不會塌”。

(原題為《“商改住”屢禁不止限購政策能否一劍封喉》)

限購后,商住房投資交易風險增加

杜曉 張佳欣

自從今年3月17日北京市房地產政策收緊以來,商辦類項目限購被認為是其中的一記重拳。

“北京此次出臺政策,基本上屬于預料之中,不過關于北京限制商住房項目銷售的說法,從2016年就已經開始出現,目前出臺也是北京3月17日房地產政策收緊以后的又一加碼動作。”嚴躍進說。

縱觀北京市發布的《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》,每一條都具有較強針對性。

公告明確指出,商業、辦公類項目(以下簡稱商辦類項目)應當嚴格按照規劃用途開發、建設、銷售、使用,未經批準,不得擅自改變為居住等用途。

“商業和辦公項目不允許擅自改變為居住等用途。這里面有兩層意思,第一是商業和辦公項目實際上需要按照嚴格的規劃進行項目開發,后續不允許出現類似模棱兩可的物業的概念。第二是如果要修改,那么要根據情況來決定,所以強調的是對‘擅自修改’的零容忍。”嚴躍進說。公告稱,開發企業新報建商辦類項目,最小分割單元不得低于500平方米;不符合要求的,規劃部門不予批準。

“這也是為了防范出現一些配合小戶型住宅項目銷售而出現的項目改建的做法。這個規定顯然比較清晰,相關房企也難以鉆相應的漏洞。”嚴躍進說。公告還要求,開發企業在建(含在售)商辦類項目,銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用,再次出售時,應當出售給企事業單位、社會組織。

“規定商辦類項目后續只能針對企業和機構銷售,不允許將此類項目銷售個人。同時如果是二手房,也還是要求銷售給企業等。這也使得個人認購此類產品的可能性不大。當然要警惕后續還是會有一些企業銷售此類物業的可能性,或者說銷售給個人,但不過戶或者采取類似個人注冊公司來規避此類監管風險的可能。”嚴躍進說。

根據相關規定,已銷售的商辦類項目再次上市出售時,可出售給企事業單位、社會組織,也可出售給個人,個人購買應當符合下列條件:名下在京無住房和商辦類房產記錄的。在申請購買之日起,在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。

“這是明確的管制措施,也即限購的做法。如果個人認購此類住房,那么應該具備沒有房產和五年社保等要求,這也使得此類物業回歸到了居住屬性。不過可以想象的是,如果有五年社保,那基本上都可以買普通住宅了,所以此類物業后續的二手房交易勢必會面臨轉手困難的風險。”嚴躍進說。公告還明確提出,商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

“這就已經使得此類物業基本上難以交易了。雖然過去五成首付比較嚴格,但現在要全款購房。那么可以想象,沒有太多的人會去認購此類物業,或引起此類物業近期的降價。”嚴躍進說。

對于近期一些房產中介被處罰,嚴躍進認為,在商住項目銷售過程中,政策明確了不允許和居住功能掛鉤,所以近期很多中介被監管機構處罰,主要就在于此類違規承諾的做法。這樣的監管力度應該說是空前的大,很多中介可能還沒有意識到嚴重性,所以還有頂風作案的現象。通過吊銷營業執照或者取消相關掛牌房源的經營內容,能夠有效約束中介機構,后續也可以進一步規范其他中介的經營行為。

北京大學法學院房地產法研究中心中方主任樓建波認為,商改住是一種不太正常的現象。商改住可以規避限購政策,而且商業項目往往交通位置較好,能吸引人購買,開發商就推出這方面的產品。商改住能夠滿足一部分的需求,比如沒有戶口不能購買商品房的人群。

“從政府的角度來看,將來一方面要加大住宅用地的供應,另一方面要盡量保證住宅用地周邊生活便利。從購房人的角度來看,盡管商住項目的產權沒有問題,但是可能會存在一些安全隱患。”樓建波說。

(原題為《限購后,商住房投資交易風險增加》)

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