商品房搖號這半年,6月份是行情分水嶺

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樓主 2019-07-11 17:26:27
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錦繡苑二手房

144個樓盤領出285張預售證,共43萬人次參與搖號有7次開盤為“萬人競逐”,有31個樓盤無需搖號  搖號這半年,6月份是行情分水嶺

  今年3月28日,杭州住房保障和房產管理局正式宣布,杭州將采取商品住房銷售公開搖號全程公證制度。4月4日,杭州公證搖號買房細則發布;4月10日晚,搖號政策實施后的第一張預售證落地,萬科

  到9月底,杭州進入“搖號時代”將滿半年。

  據錢江晚報購房寶數據統計,截至9月24日,先后共有144個樓盤在搖號政策施行后領出285張預售證,并完成了報名登記及公示,參與到其中搖號的購房者超過了43萬人次。

  搖號這半年,正是樓市風云變幻的半年,行情由極熱到漸涼,其中的微妙變化,從搖號樓盤的中簽率就可以窺見一斑——在搖號政策出臺之初,熱門樓盤屢屢創造超低中簽率;而近一個多月來,隨著市場行情轉冷以及熱門樓盤逐漸清盤,中簽率明顯回升,不少樓盤中簽率高達50%以上,甚至主城區已經出現了不需搖號的高層住宅。更有一些樓盤,在產品類型相似的情況下,再次開盤的價格已經低于前期開盤,被不少購房者視為“隱性降價”。

  7次開盤需“萬人競逐”

  31個樓盤無需搖號

  過去的半年時間里,“搖號”無疑是樓市最熱門的關鍵詞。搖號政策剛出臺時,市場行情熱,再加上一房難求的紅盤、熱盤逐漸面市,普通購房者也終于有了買到的機會。

  據統計,

  第一個破萬人報名的樓盤是融信瀾天。當時在價格紅利吸引下,浩浩蕩蕩的搖號大軍一度擠滿了杭城的各大銀行,為了辦理凍結驗資的手續,購房者排上兩三個小時的隊伍是家常便飯。不過考慮到對購房者不便,之后各大銀行開始采用網上凍結驗資的方式,方便購房者辦理,排隊凍資情況才得以緩解。

  但隨著這些熱門樓盤紛紛推完了最后一批房源,沒有了價格紅利支撐,投資客快速散場退市,樓市轉冷也來得很快。從這半年的搖號房源及中簽率來看,6月份是一道行情分水嶺(見右下附表),無論是推盤量、報名登記人數、中簽率,6月份數據都達到了顛峰,之后,行情明顯下滑——最近兩個月來,有些樓盤在開盤搖號后還有不少房源沒能賣完,截至目前,累計有31個樓盤共計37次開盤,因報名人數不足而無需搖號。

  當然,這其中有不少是排屋或總價特別高昂的高層房源,由于產品特殊以及總價頗高,無需搖號實屬正常。但是,也有相當數量臨安區的樓盤,遇到了蓄客不足、房子難賣的問題,甚至近期已經出現了主城區的高層住宅在搖號報名公示后,報名人數不及推出的房源數量,而不需要進行搖號。這顯然是市場持續轉冷的信號,接下去這樣的樓盤只會越來越多。

  余杭推出1.4萬套搖號房源

  星橋、錢江世紀城中簽率最低

  ●推盤量最大——余杭區

  過去半年時間里,余杭區是當之無愧的推盤大戶。其行政區劃內的未來科技城、良渚開盤量都超過3000套,閑林、臨平新城推盤量也都在2000套上下。

  在整個區域14000多套的開盤量下,余杭區的中簽率7.91%,僅次于西湖區。這主要是因為良渚的融信瀾天、萬科未來城,以及未來科技城的中南樾府、陽光城未來悅等盤十分熱門,拉低了整個區域的中簽率。

  蕭山區也有近萬套的推盤量,中簽率7.98%,排在各區第三。綜合中簽率最低的樓盤綠城九龍倉桂語江南就位于蕭山,其創下的1.6%的最低中簽率紀錄一直保持至今,預計接下去也很難有樓盤打破(卓越蔚藍領秀剩余房源單獨搖號屬特殊情況)。

  ●中簽率最低——西湖區

  半年來,各城區中簽率最低的為西湖區,僅7.69%,共推房源4000余套,參與人次在5.2萬左右。西湖區中簽率低的主要原因,是近半年該區域內所推樓盤幾乎都是市面上比較搶手的熱門樓盤,尤其是與周邊二手房價差較大的幾個盤,比如寶嘉譽府、西湖國際城、西雅圖,幾次開盤報名情況都很火,個別樓盤開盤的中簽率甚至不到5%。

  具體細分到各板塊,像桂語江南這樣與周邊二手房存在比較明顯價格倒掛的樓盤,其板塊的綜合中簽率就會特別低。比較有代表性的就是星橋板塊和錢江世紀城板塊,這兩個區塊,一個有蔚藍領秀,一個有創世紀,因此中簽率都很低。

  相反,有些板塊整體推盤量少,推盤時又逢樓市漸冷,中簽率就會較高。比如下沙在過去半年推盤量不大,僅182套,但中簽率高達56.88%。據悉該板塊內某樓盤首次開盤就未售罄,如今銷售也遇到了明顯的困難。

  超6成樓盤二次開盤中簽率上升

  還有樓盤二次開盤價格下調了

  購房者預期的轉變,也可以從搖號數據中看出來。據錢江晚報購房寶數據顯示,目前超過80個樓盤有過兩次以上的搖號,其中超過6成樓盤中簽率持續走高。如位于富陽的金宇云水灣,在均價幾乎一樣的情況下,中簽率從5月的23.5%持續上升,最近一次開盤,中簽率已高達75.9%。

  城南某樓盤在年初開始推廣,彼時杭州還未出搖號政策,市場上盛傳該樓盤房源緊俏、關系戶如過江之鯽。意向購房者鄧先生當時也加入了“托關系大軍”,據鄧先生回憶,首次開盤時他的想法是如果該樓盤房源三成首付能買到,那就不計較樓層了。誰知道因為關系戶太多,該樓盤對首付最低要求是六成,鄧先生只能無奈放棄。

  但是對該樓盤,鄧先生一直比較關注。杭州實施搖號政策后,該樓盤先后推出了兩次房源,他都去報名登記了,均無緣搖中。最近,這個樓盤又開盤了,中簽率持續上升。這次他雖然搖中了(前面有人放棄,他可以遞補),還能使用三成首付,但他卻猶豫了,完全沒有了當時“只要有房源我就買”的勁兒,“此一時彼一時,行情不一樣了,我要好好想想。”

  而像臨安的W樓盤,首開中簽率38%,現在均價相同的情況下,已經不需要搖號。

  購房者的預期轉變,導致一些紅盤也出現了中簽率變高的現象。比如臨平萬寶城附近的B樓盤,作為價格倒掛較多的熱盤,中簽率從3.1%上升到了5.6%。邊上的F樓盤,在均價相同的情況下,第二次搖號的中簽率也從前一次的6.8%上升到了13.4%。

  中簽率的不斷升高,意味著樓盤蓄客逐漸枯竭,也意味著銷售開始困難。為了快速回籠資金,不少樓盤二次開盤的備案價比前期有所下調。雖然開發商大多解釋為“前期房源位置好,是樓王”,但明眼的購房者還是發現其中有些房源條件情況相反。

  如余杭的J樓盤,在搖號政策實施后已先后4次領出預售證,最新一期房源為小區內位置較好樓幢,均價22300元/m2,但此前位置更差的5號樓均價卻要25600元/m2。未來科技城的Y 樓盤也類似,其4號樓算是小區樓王,卻反而比該盤早前入市的靠馬路的1號樓便宜1000元/m2。

  一位業內人士表示,隨著市場轉冷,總會有房企選擇打降價牌,即使明面上不說,也會變相或隱性降價。

來源:錢江晚報

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