扎堆赴港IPO背后:資金鏈收緊中小房企變道躍“龍門”?

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樓主 2019-04-21 21:18:44
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恒大綠洲

來源:中國經營報

房企赴港上市正掀起一股熱潮。8月底,河南恒達集團(控股)有限公司(以下簡稱“恒達集團”)向港交所遞交招股書,兩度折戟IPO之后,再度試圖敲開香港資本市場的大門。前不久,旭輝控股集團(00884.HK)全資子公司永升生活服務集團有限公司(以下簡稱“永升物業”)向港交所提交了招股書。而在此之前,弘陽地產集團有限公司(01996.HK,以下簡稱“弘陽地產”)已經成功赴港上市,上海大發地產集團有限公司(以下簡稱“大發地產”)擬赴港沖擊IPO。

隨著宏觀調控政策的不斷收緊,赴港上市正在成為中小房企擴大融資渠道、謀求規模化發展的一道“龍門”。而隨著A股上市政策的收緊,變道港股也成為不少企業的優選。

永升物業相關負責人在接受《中國經營報》記者采訪時表示,公司正處于IPO敏感期,不方便接受采訪。擬近期赴港上市的西藏新城悅物業服務股份有限公司(以下簡稱“新城悅”)相關負責人向本報記者表示,為了不斷強化新城悅的市場拓展能力,在物業管理市場中能夠不斷成長,成為行業的領導者,公司經過深入全面的研究,決定通過走向資本市場。

拆分物業“上市潮”

日前,旭輝控股集團(00884.HK)旗下公司永升生活(2291.HK)發布上市申請,擬在港交所上市。據了解,2017年5月,永升物業正式掛牌新三板。今年3月9日,上市不足一年的永升物業選擇終止掛牌,退出新三板。

“我們去港股就是希望能有正常的融資渠道,然后做大規模。選擇哪個平臺上市,是看哪個資本市場能夠更長遠地支持企業發展,雖然A股估值高,但是我們覺得上市不是套現,未來港股平臺在公司發展過程中,對于企業債融資、企業發展都會有很大的推動作用。”旭輝控股集團總裁林峰近日對外透露。

7月7日,新城控股集團董事長王振華在常州的發布會上透露,公司旗下物業管理公司新城悅正在申請到香港上市,未來公司亦會分拆更多業務上市。

新城悅相關負責人向本報記者表示,為了不斷強化新城悅的市場拓展能力,在物業管理市場中能夠不斷成長,成為行業的領導者,公司經過深入全面的研究,決定通過走向資本市場,進一步完善公司的治理結構,提高公司的規范運營的水平,提升公司的品牌知名度。同時,通過募集資金為市場拓展打下較好的基礎。

此外,6月25日,佳兆業物業集團正式向港交所遞交上市申請。今年2月份,雅居樂集團旗下的雅生活服務股份有限公司正式在港交所主板上市。

“物業公司分拆上市是行業的一個大規律、大趨勢。物業公司無論在行業發展的階段還是在經營方法上,跟房地產企業還是有一定差距的。上市后能夠更好地進行內部管理,物業公司分拆上市也是由行業來決定的。”億瀚智庫研究總監張化東在接受本報記者采訪時表示。

同策咨詢研究中心總監張宏偉向記者表示,物業公司屬于存量市場。“這個市場的競爭度沒有住宅買賣的競爭度高,相對于整個市場的份額,物業領域的絕對市場份額并不太高。”他建議,物業公司要通過規模化提升自己市場份額和估值,然后再去上市。繼而通過上市反過來推動企業的規模擴張,推動市場地位和市場競爭度。

扎堆赴港IPO

“中小房企在香港上市,主要是看重香港多元化、市場化融資平臺,除個別高成長房企,多數中小房企在香港市場的股權性融資金額有限,但可以在上市后通過發債/銀團貸款,獲得持續性資金注入。鑒于內地地產行業資金面持續趨緊,境外上市或許是留給中小房地產企業為數不多的生存之道了。”安永會計師事務所審計服務合伙人湯哲輝表示。

7月20日,基于房地產數據的房地產交易服務商易居(中國)企業控股有限公司(02048.HK,以下簡稱“易居企業”)正式在港交所上市,開盤價14.38港元/股。招股書顯示,恒大、萬科、碧桂園領銜的25家百強房企已經入股易居企業。

易居企業最新公布中期業績報告顯示,2018年上半年,集團收入27.8億元(人民幣,下同),較去年同期增長44.4%,利潤為5.63億元,較去年同期增長84.1%。

而在距離7月12日上市47天后,日前,弘陽地產發布了首份中期業績報告,數據顯示:2018年上半年簽約銷售金額較去年同期增長188.4%,達到了212億元。在截止到目前公布中報的上市房企中,增速排名前三。

今年1月,正榮地產(06158.HK)在港交所掛牌上市。2017年12月,福晟集團正式登陸香港資本市場,并更名為福晟國際(00627.HK)。2017年8月,三盛控股(02183.HK)借殼利福地產,成功登陸港股市場。

除了已經成功登陸港股資本市場的房企,包括大發地產、美的集團旗下地產板塊美的置業、寶能地產等一系列中小房企,也正在籌劃赴港上市之中。

據大發地產上市申請書,截至2月28日,大發地產擁有28個多元化項目組合,包括20個住宅物業、三棟商業綜合樓和一個辦公樓層。其中5個項目位于上海,19個項目位于江蘇、安徽及浙江,土地儲備總建筑面積約為172.28萬平方米。不過,據了解,集團CEO廖魯江不久前在接受采訪時稱,大發地產計劃沖擊千億,提出了5年實現3000億元的目標以及項目跟投、利潤共享機制。

張化東表示,企業上市以后相當于打開了資本市場的大門,“從長期運作的角度來看,房地產開發的產品,建筑商幫助它搞定建筑,政府提供用地,配套的供應商提供建材,銷售代理公司幫助做銷售,這就是一個資源整合,最終是現金流管理公司,要想把現金流做大做實,上市是必由之路。A股比較難上市,只能在港股上市。如果不能成功上市,就一定不能獲得資本支持。”

中小房企在香港上市,主要是看重香港多元化、市場化融資平臺,除個別高成長房企,多數中小房企在香港市場的股權性融資金額有限。本報資料室/圖

為破解融資困境?

集中赴港上市背后折射出當前環境下房企所面臨的資金困境。Wind數據顯示,截至6月30日,房地產行業資產負債率為79.46%,環比上漲0.6個百分點,同比上漲1.44個百分點,且有39家公司超過行業資產負債率均值。

另據《中國建設報》報道,國家統計局最新數據顯示,1~6月份,房地產開發企業到位資金79287億元,增速比1~5月回落0.5個百分點;國內貸款12292億元,下降7.9%;利用外資28億元,下降73.1%。此外,天房集團、五洲國際等近期相繼爆出債務危機,另有多家中小房企先后陷入發債“中止潮”。

記者梳理發現,旭輝旗下永升物業的財務狀況不容樂觀。據了解,2015年時,永升物業的流動比率為1.38倍,2017年時,僅升至1.39倍,且資產負債率維持于65%并無縮減。

數據顯示,2015年及2016年,大發地產分別產生凈虧損1.498億元及1.686億元,直到2017年物業陸續交付運營后,虧損的局面才得以扭轉。

2014年~2016年,新城悅籌資活動產生的現金流量凈額分別為5750.42萬元、1.19億元、-7505.67萬元。

新城悅相關負責人回應表示,公司籌資活動現金流入主要為股東增資收到的現金和向關聯方拆入的資金,公司籌資活動現金流出主要為報告期內股利支付和向關聯方拆入資金的還款。公司于2016年進行了股份制改制并于當年清償了所有非經營性的關聯方資金往來,從而導致了2016年度的籌資活動現金流出現負數。

張宏偉表示,國內的融資渠道收的越來越緊,同時發債或者整個資本市場環境比較緊,對房企來講,不得不到境外去上市獲得資本市場支持。“未來兩三年這個時間段很關鍵,競爭度提升的速度非常快,所以這些企業還是要加速搶占自己的市場空間。”他表示。

付魁對本文亦有貢獻

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