房子貸款沒還清,別輕易買賣!現在買房賣房考慮的不只是錢!

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樓主 2019-07-16 08:51:36
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江濱豪園

二手房買賣的時候,經常會遇到房子貸款還沒還清的情況,這樣的房子能正常交易嗎?融360說房君在這告訴大家,貸款沒還清的房子處于抵押狀態,只有還清貸款、解除抵押后才能正常買賣。

而對于買方和賣方,由于立場不一樣,需要考慮的問題及應對措施也不同。

對于買方來說,如果沒有調查清楚房子抵押情況就簽合同、交定金,萬一賣家反悔、或者在解除質押的過程中遇到其他問題,導致不能解押,買家可能將陷入復雜的維權過程。

所以,為了避免產生不必要的麻煩,建議買房人做好以下應對措施:

1、做好查檔工作

最簡單直接的方法,就是去房屋所在房產登記部門去查詢房屋檔案情況,也就是常說的“查檔”,可以讓中介作為中間人,跟房主一起去查檔,弄清楚房子貸款情況,各地的政策可能會有差異,具體可以咨詢當地房管局。

2、在合同中明確違約責任

除了去查檔,還得在購房合同中明確各種違約責任,比如房子價格、權屬、解除抵押過程中可能出現的違約問題、違約責任等,最好都落實到合同中去,一旦出現問題,還能有維權的依據,不至于有口無憑。

3、做好房屋產權預告登記

還有一種防止賣家一房二賣的方法,叫做預告登記,所謂的預告登記,指的是當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,而按照約定可以向登記機關申請預告登記。說白了,就是提前向房管部門做好產權登記備案,把房子“鎖定”,防止被一房二賣。

預告登記依據的是《物權法》第二十條的規定:“登記預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力”。意思就是預告登記后,賣方不能不經過賣房人的同意就隨意處置房產,包括將房子賣給別人、做抵押等,即使是已經跟第三方簽了抵押合同,合同也無效。

預告登記的有效期為三個月,在這三個月內要完成房屋過戶,否則預告登記就失去法律效力了。不過,目前還沒有法律明確預告登記的限制次數,所以,如果實在來不及過戶,可以重新申請預告登記。

說完買房人的應對措施,還得說說賣方需要考慮的問題,房子貸款沒還清,賣家需要先還清房貸才能賣房子,主要方式有以下幾種:

1、用買家的首付或全款還清貸款

如果買家付的首付足以支付剩余貸款、或者直接支付全款,房主可以向貸款銀行申請提前還款,解除房子的抵押,這種是最省事的方法。如果買家經濟能力有限,需要籌集首付款,同時,隨著信貸政策的收緊,還得考慮銀行放款慢的問題,如果房主著急賣房子的話,資金和放款時間,是買賣雙方都要面對的問題,這點需要注意。

2、房貸轉按揭

這種方法的意思是,賣房人向銀行申請變更借款人、借款期限,將房子剩余貸款轉移給買家,前提是需要獲得貸款銀行的同意,另外,買家有可能會向其他銀行申請貸款,涉及了跨行轉按揭,未必所有銀行都能辦理,所以,這種方式有一定的局限性。

3、房主籌錢還清房貸

最后這種方式,是在上面兩種方式都行不通的情況下,不得已的選擇,對房主的影響是,短期內還款的經濟壓力會變大,如果是改善換房的話,這樣未必行得通。

總之,市面上很多房子的貸款都沒還清,買賣雙方需要就還清貸款、解除抵押達成一致意見,建議利用好中介、銀行的居間作用,不要把錢打到任何個人賬戶,而是打到第三方資金監管賬戶,防止出現資金被濫用的問題。

來源:融360

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