余豐慧:房企杠桿高至10倍 監管部門應出手

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樓主 2019-06-06 10:42:57
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潤和城

開發商對資金杠桿的運用可以說已經到了極致。

本周二,新華社“新華視點”欄目的記者在調查中揭示:“(開發商)基本只需準備10%的土地款,剩下的資金可以以夾層融資的方式獲取。”這也表明,甚至連買地的保證金都可以通過融資方式進行支付。

盡管監管層開始憂慮,社會各界開始擔心,但開發商好像一丁點懼怕心理都沒有,并且還較樂觀,他們認為銷售回款足以支撐融資成本,資金壓力尚未體現。按照這個邏輯分析,銷售回款能夠支撐融資成本的前提是,房價一直上漲,住房需求一直旺盛。

在 筆者看來,這與美國次貸危機前后的狀況驚人相似。就在2005年、2006年時,美國房價單邊上漲多年,當時,要是誰說房價會跌肯定會被人恥笑。這種單邊 上漲的房價,驅使住房杠桿率達到100%,瘋狂到即使低收入甚至暫時失業的人員,銀行也敢于零首付給其全部購房貸款。前提是,只要房價一直上漲,就可以覆 蓋銀行貸款本息,到期后將貸款人趕到馬路上收回住房拍賣,銀行也可以大賺一筆。

然而,到了2007年初美國房價在毫無征兆的情況下突然下跌,這個現象幾個月后愈演愈烈。隨后手握巨額高杠桿次級貸款證券的雷曼兄弟破產倒閉,次貸危機爆發,接著金融危機在全球爆發。

權威人士5月9日在《人民日報》所做的訪談中表示,“高杠桿是一切經濟金融風險的源頭與原罪。”國際上無數事實已經證明。同時,必須注意到房地產高杠桿泡沫的危害性似乎更大。全球歷次金融危機與高杠桿、泡沫嚴重的房地產都脫不了干系。

中國房地產泡沫一直以來都客觀存在著,一個重要原因就是用新泡沫覆蓋舊泡沫,一直吹大泡沫,甚至地方政府、房企、投機者形成利益聯盟共同吹泡泡,其背后是巨大的利益在驅使和支撐。

地 方政府在土地出讓、房地產稅收上有著巨大利益,一旦房價下跌,土地出讓收入就會減少。基于此,有的地方政府比開發商還更擔心房價走低。開發商自不必說,是 房地產利益的直接受益者。甚至擁有住房特別是擁有多套房產的投資者更不愿意看到房價走低。一個利益鏈條上系著這么多受益者,足以看出房價下降的阻力,但要 看到,這種阻力不是真正來自市場規律。

房企 10倍杠桿率拿地開發,再次佐證了“空手套白狼”的游戲。這種游戲風險之大,早在100多年前的美國就已經被論證過。經濟學家、投資家、價值投資理論的創 立者本杰明·格雷厄姆說過:所有成本都可以通過發行債券支付,開發商可以一分不投而獲得整個資產,在許多情況下還有大量現金進賬。當前中國房地產行業的情 況很大程度上也可以對號入座。這暴露出房地產行業近幾年來惡性、無序發展的硬傷。

目前房企杠桿率最高已達10倍,其風險在于:一旦房價下跌或者銷售回款速度下降,其資金鏈條很快就會斷裂,風險隨之爆發,融資風險將立刻顯現。由于金融風險的一個最大特性是傳染性、連鎖性,因此,最終不排除引爆系統性金融風險的可能性。

房企近乎瘋狂的10倍高杠桿率,背后風險之大,不光可能害己,而且也會害人。對此,監管部門務必引起高度重視。

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