自如“甲醛門”背后:長租公寓盈利模式之困

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樓主 2019-07-11 17:28:35
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前不久,有同行李里(化名)見到自如CEO熊林。當時,自如正被輿論指責與蛋殼公寓一起抬價“推高房租”。這位同行關切地慰問了熊林。彼時,熊林還說,“這是行業爬坡期要面臨的問題。”然而,令這位同行深感意外的是,一波未平一波又起。自如被卷入“甲醛門”事件中。

最近兩天,一篇《阿里P7員工得白血病身故,生前租了自如甲醛房》的文章在網絡上刷屏,將自如又一次推上風口浪尖。這位員工于今年1月入職阿里,入職前做了全面體檢,報告顯示一切正常。隨后,他在杭州住在自如的出租屋里。7月初,該員工被確診為急性髓系白血病,隨后去世。事件曝光后,很多人爆料租住自如房間后出現皮膚過敏等不適,一些自如的離職員工也自曝裝修和租客入住之間幾乎沒有間隔期。

李里說,可以不夸張地說,甲醛問題是長租公寓的“原罪”,而該事件直擊行業“七寸”。這場“原罪”的癥結在于主要依靠“租金差”獲益的長租公寓市場始終未尋求到一種較好的盈利模式。8月31日,自如發布《關于自如房源空氣質量環保的說明與承諾》做出回應,并表示“9月1日起,下架全國九成全部首次出租房源,待CMA認證機構檢驗合格后再行上架”。

剛裝修好就掛網出租

網絡刷屏的文章事件是這樣。“王先生是阿里巴巴級別P7的員工,一個人從北京來杭州的他今年5月租了自如的一個房間。住到7月,王先生和妻子說,身體很不舒服。回京到301醫院等醫院檢查,發現血小板減少;隨后,在首都醫科大學附屬北京朝陽醫院,確診為急性髓系白血病;7月13日,病情惡化,去世。”

那么,王先生的去世和自如有什么聯系呢?據該文章稱,“王先生今年1月入職時曾做過全面體檢,體檢報告顯示,各項身體指標正常,包括血常規,各項數值均在參考范圍內。這個病從哪里來呢?在醫院,隔壁床的病人得了完全一樣的病,一問,說估計是房間剛剛裝修導致。他病逝后,妻子來到杭州,對王先生在杭州租的房子進行了檢測。結果顯示:甲醛超標。妻子說,丈夫在杭州的時候,大多數時間都是夏天,正熱,開著空調,恐怕也很難做到敞開通風。”

目前,該事件正付諸法律程序,尚未有定論。

根據《民用建筑工程室內環境污染控制規范》,家居裝修中產生的污染物主要有5種:甲醛、苯、氨氣、放射性氡、TVOC(總揮發性有機化合物)。其中,甲醛和苯是最常見、危害最大的兩類污染物。

眾所周知,由于新家具和新裝潢會釋放出甲醛,而甲醛對人體的危害性極大,并且是最容易致癌物質之一。盡管甲醛能產生危害性并沒有定量,但是行業共識是甲醛確實是有極大危害性的物質。因此,新裝修房屋要放置部分除醛物質如活性炭并經過足夠的通風至空氣質量達標才能入住。而對于新裝修房屋究竟多久后可以入住?說法不一。但有說法稱,前半年是甲醛揮發的密集區間。另外,甲醛的散發速率與溫度、濕度和室內空氣流通情況密切相關。溫度高時,甲醛散發速率就高,加之夏季門窗緊閉,更容易導致室內甲醛濃度升高。

不過,上述引爆的甲醛事件揭示的事實是,作為分散式長租公寓領域代表企業,從裝修完畢到出租,受制于租金差盈利模式,自如沒有動力設置“空置期”用來減少房源裝修污染。對此,21世紀經濟報道記者專門采訪了自如相關人士。該人士并未正面回復21世紀經濟報道記者的詢問,她只是回復稱,“規定就是空氣檢測不合格不上線。”此外,該人士還希望記者可以向他們介紹權威的環保領域專家和檢測機構。

針對甲醛問題的治理以及空置期,21世紀經濟報道記者隨機采訪了幾位出租的房東與租住自如的租客。房東們和租客們普遍表示,自如在收到房屋后隨即就進行裝修,裝修完畢后會立刻掛到網上出租。“有時候裝修完幾天就可以租出去。”

這一說法也可以從自如CEO的采訪得到驗證。熊林此前曾表示,租賃行業的利潤,一是通過提高出租效率(拉長租賃周期、縮短房屋空置時間等)提高資產的周轉率,業主會讓渡一部分利潤;二是客戶方,通過創新的產品設計,較高的服務水平,賦予產品更多附加值。如果能較好地發揮規模效應,會使這些利潤空間進一步擴大。

此前有報道表示,“自如在成立的第四年,租客租住時間就達到270-300天,整租的時間則會更長。而此前,熊林給出的健康庫存標準是60天內空置的房源要小于7%,30天內需要小于5%,目前,自如的出租率已經達到95%以上,平均2.5次帶看就有1次成交,周期是1-3天,平均一名管家每月租出的房子大概在10到30套。”

入住率達到95%才有穩定現金流

“如果考慮通過空置來解決裝修污染,公寓行業就沒法做了。這就是公寓的‘原罪’。”李里說。

鏈家旗下的“自如”品牌也是市場上長租公寓的代表項目,其目前主要有兩個品牌:自如友家(分散式公寓),自如寓(集中式公寓)。長租公寓甲醛事件背后反映的是其行業普遍面臨的盈利模式困境。而為了達到盈利指標,長租公寓必須滿足較高的出租率以及最大限度縮短空置率。自如項目負責人就曾告訴21世紀經濟報道記者,長租公寓做不到90%的入住率是一件很危險的事情。只有入住率達到95%,才能實現穩定的現金流。據他透露,自如寓入住率基本上都在98%以上。

“除了市場原因,理論上沒有運營商會因為這個原因空置,甚至還可能會提前預定(有的運營商會進行一些營銷活動,在房子沒有完全裝修完的前提下,先展示樣板間,滿意可以預定。)”另一不愿意透露姓名的長租公寓運營商何剛(化名)稱。

何剛進一步解釋,“一般長租公寓運營商會和業主簽定一個空置時間。但作為運營商而言,肯定想要賺這個時間差,空一天都是成本。其實回到源頭來說,還是這個行業利潤真的很薄。收一套房源進來不是利潤,因為運營商每天都要承擔租金,所以,沒租出去都是負債。”

對于空置成本,李里給21世紀經濟報道記者算了一筆賬。“假如一間房收過來成本是5000元/月,出租租金6000元/月。如果空置兩個月。運營商就要承擔一萬元成本,也就是說,運營商要用十個月才能把這筆錢收回來。這還沒計算裝修成本等。而通常運營商與業主也就簽約三年,簽約合同中,部分業主只承擔一個月空置期。這一個月也就夠裝修時間。”

那么,長租公寓運營商真的不知道甲醛的危害嗎?李里坦承,這就是所有公寓運營商都會遇到但都難以解決的問題。通常,公寓運營商收到一個項目裝修完畢之后都會進行一次除甲醛治理,但他們也深知甲醛是無法依靠一次治理“除盡”的。且甲醛具有持續揮發性,尤其是在夏季溫度升高以及冬季暖氣開通之時,甲醛問題可能再度出現。“我們試驗過,即便是用最好的露水河板材也會遇到這樣的問題。”李里說。

那么,如果因為甲醛超標導致租客出現健康問題怎么辦?李里的回答是,“如果是我,我會賭概率。我真不知道法律會怎么研判這種事情。相比出租率,或者你也可以理解小公司沒有把這種事情放到很重要的位置,大公司可以有法務應對。”

針對目前租賃行業暴露出的種種亂象,前我愛我家副總裁、中國房地產經紀同業聯盟主席胡景暉認為,這是因為行業內無法可依。“現在我們沒有單獨針對細分市場的法律。在租賃領域,相關法律可以說是一片空白。現在都是以《通知》等這種形式進行管理,這就造成了在管理上無法可依。在新房、酒店領域尚有一些粗糙的規定,但在長租公寓領域裝修標準以及裝修后多久可以入住,均無標準,也無法可依。”

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